Alexander C. Blankenstein
Kurzbeschreibung
Dieses Muster hilft Ihnen beim Erstellen einer Jahresabrechnung. Das Muster berücksichtigt das ab 1.12.2020 geltende WEMoG sowie die aktuelle BGH-Rechtsprechung, die nach wie vor ihre Bedeutung behält.
WEMoG
Grundsätzlich können die Verwalter die Jahresabrechnungen nach Inkrafttreten des WEMoG weiter so erstellen, wie sie dies bislang tun. Sie können insbesondere auch weiterhin unverändert die von ihnen verwendete Software zur Abrechnungserstellung nutzen. So jedenfalls die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge zuverlässig zu ermitteln sind, ist allein dies maßgeblich. Allein das Ergebnis der jeweiligen Einzelabrechnung, nämlich die Abrechnungsspitze, bildet den Beschlussgegenstand. Sollten zur Abrechnungserstellung verwendete Software-Programme ggf. einzelne Schwächen entweder in der Darstellung oder hinsichtlich einzelner – künftig optionaler – Bestandteile der Jahresabrechnung haben, hat dies keinerlei Auswirkungen und begründet keine erfolgreiche Anfechtungsklage. Nach Auffassung des Gesetzgebers führen jedenfalls Fehler im Abrechnungswerk zu keiner erfolgreichen Anfechtungsklage.
- Fehlen Kontostände im Abrechnungswerk, wird dies keinen eine Anfechtung begründenden Fehler mehr darstellen. Die Kontostände sind vielmehr im Vermögensbericht mitzuteilen.
- Konsequenterweise kann der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung auch nicht mehr deshalb angefochten werden, weil die Abrechnung nicht auf ihre Schlüssigkeit überprüfbar ist – eben in Ermangelung der Angabe von Kontoständen.
- Saldierungen innerhalb einzelner Kostenpositionen können eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen, so sich keine Auswirkungen auf die Zahllast des Einzelnen ergeben.
- Fehlt die Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage, wird dies ebenfalls keinen die Anfechtung begründenden Grund mehr darstellen. Auch bezüglich der künftigen Erhaltungsrückstellung, sind die Angaben im Vermögensbericht zu machen.
- Eine fehlende Saldenliste kann eine Beschlussanfechtungsklage bereits nach heute geltender Rechtslage nicht mehr begründen.
Ein weiteres Mal aber auch an dieser Stelle der Hinweis, dass die Wohnungseigentümer nach wie vor einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung haben werden. Auch wenn diese nicht so ausführlich sein muss, wie das am Ende dieses Kapitels dargestellte Muster, dient eine derartige Abrechnung insbesondere mit Blick auf die Kontrolle ihrer Schlüssigkeit auch der Selbstkontrolle des Verwalters.
Muster einer Jahresgesamt- und Einzelabrechnung
Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung 2021 – Wohnung Nr. 5
A Einnahmen und Ausgaben
I. Einnahmen
| Einnahmeart |
Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart |
Verteiler-schlüssel |
Ihr Anteil (EUR) |
| A Einzelabrechnungsrelevante Einnahmen (Verteilung der Einnahmen in der Jahreseinzelabrechnung) |
| Mieten |
500,00 |
MEA |
100/1.000 |
50,00 |
| Zinsen Girokonto |
5,00 |
MEA |
100/1.000 |
0,50 |
| Versicherungsleistungen |
500,00 |
MEA |
100/1.000 |
50,00 |
| Summe |
1.005,00 |
|
|
100,50 |
| |
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| B Einzelabrechnungsneutrale Einnahmen (keine Verteilung der Einnahmen in der Jahresabrechnung) |
| 1. Hausgeldzahlungen Bewirtschaftungskosten |
einzelabrechnungsneutral, da zur Bewirtschaftung erforderlich |
| Hausgeldeinnahmen |
26.900,00 |
tatsächlich von Ihnen gezahlt: 2.631,00 |
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| 2. Erhaltungsrücklage |
einzelabrechnungsneutral, da Rücklagenzuführung |
| Hausgeldzahlungen |
2.140,00 |
tatsächlich von Ihnen gezahlt: 240,00 |
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| Zinsen |
30,00 |
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| Waschmarkenerlöse |
130,00 |
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| Summe |
2.300,00 |
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| 3. Rücklage für Beschlussklagen |
einzelabrechnungsneutral, da Rücklagenzuführung |
| Hausgeldzahlungen |
1.700,00 |
tatsächlich von Ihnen gezahlt: 180,00 |
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| Zinsen |
10,00 |
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| Summe |
1.710,00 |
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| 4. Sonstiges |
einzelabrechnungsneutral, da die Vorwirtschaftsperiode betreffend |
| Nachzahlungen auf Rückstände Vorjahresabrechnungen |
1.400,00 |
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| Summe |
1.400,00 |
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| Gesamteinnahmen |
33.315,00 |
einzelabrechnungsrelevant |
100,50 |
II. Ausgaben
| Ausgabenart |
Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart |
Verteiler-schlüssel |
Ihr Anteil (EUR) |
| A Einzelabrechnungsrelevante Ausgaben (Verteilung der Ausgaben in der Jahreseinzelabrechnung) |
| 1. Bewirtschaftung |
| Gebäudeversicherung |
900,00 |
MEA |
100/1.000 |
90,00 |
| Haftpflichtversicherung |
500,00 |
MEA |
100/1.000 |
50,00 |
| Abfallbeseitigung |
1.800,00 |
MEA |
100/1.000 |
180,00 |
| Frischwasser |
1.600,00 |
MEA |
100/1.000 |
160,00 |
| Abwasser |
1.600,00 |
MEA |
100/1.000 |
160,00 |
| Allgemeinstrom |
1.100,00 |
MEA |
100/1.000 |
110,00 |
| Straßenreinigung |
80,00 |
MEA |
100/1.000 |
8,00 |
| |
Verbrauchs-kosten |
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| Heizung/Warmwasser |
11.400,00 |
|
Verbrauch (Abrechnung X KG) |
1.550,00 |
| Abschlag Gas 2021 |
9.900,00 |
9.900,00 |
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|
| Betriebsstrom 2021 |
120,00 |
120,00 |
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|
| Immissionsmessung 2021 |
250,00 |
250,00 |
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|
| Wartung 2021 |
350,00 |
350,00 |
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|
| Schlusszahlung Gas 2021 (Zahlung in 2022) |
330,00 |
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| Abrechnungsdienstleister 2021 (Zahlung in 2022) |
450,00 |
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|
| Gesamtverbrauchskosten |
11.400,00 |
|
|
|
|
| Hausmeisterservice allgemein |
800,00 |
MEA |
100/1.000 |
80,00 |
| Hausreinigung |
2.300,00 |
MEA |
100/1.000 |
230,00 |
| Gartenpflege |
550,00 |
MEA |
100/1.000 |
55,00 |
| Kabelanschlussgebühren |
450,00 |
Ob... |