Jahresabrechnung (WEMoG) / 1.6 Grundsatz der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

1.6.1 Orientierung am Wirtschaftsplan

Da die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, sollte sie in Aufbau und den dargestellten Positionen dem Wirtschaftsplan weitestgehend entsprechen. Freilich sollte die Jahresabrechnung weitere Bestandteile beinhalten als der Wirtschaftsplan. Allerdings ist grundsätzlich zu beachten, dass etwaige formale Mängel der Abrechnung dann keine Anfechtungsklage begründen können, wenn diese keine Auswirkung auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Hausgeldanpassungsbeträge haben.

Einheitliche Bezeichnungen wählen

Ist im Wirtschaftsplan z. B. eine Position mit "Kleinreparaturen" und eine weitere mit "laufende Erhaltung" ausgewiesen und werden später in der Jahresabrechnung beide Positionen unter einer Position "Erhaltung" zusammengefasst, wirft dies beim kritischen Wohnungseigentümer zwar erste Fragen auf, allerdings wäre eine Anfechtungsklage insoweit nicht erfolgreich, weil das Rechenwerk "Jahresabrechnung" selbst nicht Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist und eine etwaige Zusammenfassung von Kosten ohnehin nicht zu einem fehlerhaften Abrechnungsergebnis führt.

1.6.2 Keine Bilanz, keine Abgrenzungen

Die Jahresabrechnung ist in Form einer Gegenüberstellung aller tatsächlich in der jeweiligen Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben sowie erzielten Einnahmen zu fertigen.^[1] Die Jahresabrechnung ist demnach gerade keine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung. Bilanzmäßige Darstellungen haben in Jahresabrechnungen nichts zu suchen.^[2] Zu berücksichtigen ist, dass vom durchschnittlichen Wohnungseigentümer kaufmännische Kenntnisse nicht erwartet werden können. Von daher muss die Jahresabrechnung einfach, verständlich und nachvollziehbar sein.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 234.

[2] AG Tostedt, Urteil v. 14.9.2021, 5 C 178/20, ZMR 2022, 84.

[3] Vgl. BGH, a. a. O.; OLG Hamm, Beschluss v. 21.11.1996, 15 W 107/96, ZMR 1997, 251.

1.6.3 Ausnahmen vom Einnahmen-/Ausgabenprinzip

Ausnahmen vom Einnahmen-Ausgabenprinzip werden lediglich durch die Heizkostenverordnung für die in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizungs-(und Warmwasser-)kosten zwingend vorgeschrieben.^[1]

Im Übrigen sind Abgrenzungen nicht zulässig und würden die Anfechtbarkeit des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungbeträge begründen.^[2] Werden nämlich Abgrenzungen vorgenommen, wirkt sich dies unmittelbar auf die Höhe der Abrechnungsspitzen aus.

Auch die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage können wegen einer unzulässigen Durchbrechung des Einnahmen-Ausgabenprinzips nicht als Soll-Buchung vorgenommen werden.^[3]

Stets sind die tatsächlich geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer entsprechend der im Wirtschaftsplan beschlossenen Höhe als Zuführungen in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage darzustellen. Allerdings kann eine fehlerhafte Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage lediglich dann eine Anfechtungsklage begründen, wenn sich der Mangel gerade auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungsbeträge auswirkt. Maßgeblich ist des Weiteren zu berücksichtigen, dass auch eine fehlende Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage keine Anfechtungsklage begründen kann. Die Ist-Rücklage ist vielmehr in dem nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensbericht auszuweisen.^[4]

In der Darstellung über die Entwicklung der Erhaltungsrücklage kann auch ausgewiesen werden, inwieweit einzelne Wohnungseigentümer ihren entsprechenden Zahlungspflichten nicht nachgekommen sind. Auch dies ist allerdings nicht erforderlich, vielmehr sind entsprechende Rückstände als Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls im Vermögensbericht darzustellen.

[1] BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, NJW 2012, 1434.

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 19.4.2023, 25 S 34/22, ZMR 2023, 729.

[3] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NJW 2010, 2127.

[4] AG Wiesbaden, Urteil v. 1.7.2022, 92 C 3463/21, ZMR 2022, 756.