Jahresabrechnung (WEMoG) / 3 Prüfung durch den Verwaltungsbeirat

3.1 Grundsätze

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung vor ihrer Genehmigungsbeschlussfassung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat nicht die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses.^[1] Des Weiteren kann der Verwaltungsbeirat auch nicht zur Erstattung des Prüfungsberichts gezwungen werden.

Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer haben stets die Möglichkeit, die Abstimmung über die auf Grundlage der erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge in der Versammlung mehrheitlich abzulehnen, wenn eine mögliche Vorprüfung durch den Beirat nicht stattgefunden hat.

Die Wohnungseigentümer können sich wegen ihrer Beschlusskompetenz aber auch über die Sollvorschrift hinwegsetzen, wenn sie die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung für zutreffend erachten und so auf eine Kontrolle durch den Beirat verzichten.

Die unterlassene Vorprüfung des Wirtschaftsplans sowie die Nichterstattung des Prüfungsberichts können jedoch Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwaltungsbeirat und ggf. seine Abberufung begründen. Jedenfalls stellt der Verzicht auf die Kontrolle der Kontenbelege eine grob fahrlässige Pflichtverletzung dar.^[2] Zwar sieht § 29 Abs. 3 WEG eine gesetzliche Haftungsbeschränkung insoweit vor, als die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, wenn sie unentgeltlich tätig sind. Geht man allerdings im Fall unterlassener Prüfung von grober Fahrlässigkeit aus, greift diese Haftungsbeschränkung gerade nicht. Der Verwalter ist seinerseits verpflichtet, dem Verwaltungsbeirat den Jahresabrechnungsentwurf zur Vorprüfung zuzuleiten. Unterlässt er dies, ist eine Kontrolle nicht möglich, was ebenfalls eine Pflichtverletzung darstellt.

Entlastung des Verwaltungsbeirats

Da in Bezug auf eine Jahresabrechnung die Aufgaben des Verwalters (ordnungsmäßige Erstellung der Jahresabrechnung) und der Beiratsmitglieder (Prüfung der Jahresabrechnung und die Abgabe einer Stellungnahme) nicht deckungsgleich, sondern unterschiedlich sind, soll nach einer Auffassung^[3] aus einem für ungültig erklärten Beschluss über die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage einer fehlerhaften Jahresabrechnung nicht automatisch folgen, dass auch für die Beiratsmitglieder die Entlastung zu versagen ist. Dies allerdings hatte der BGH in früheren Entscheidungen anders gesehen.^[4]

Entsprechend anders sieht dies auch ein weiteres Instanzgericht^[5]

[1] BayObLG, Beschluss v. 23.12.2003, 2Z BR 185/03, NJW-RR 2004, 443; KG Berlin, Beschluss v. 25.8.2003, 24 W 110/02, NZM 2003, 901; arg. AG Schwerin, Urteil v. 13.12.2013, 14 C 20/11 WEG, ZMR 2014, 410.

[2] OLG Düsseldorf v. 24.9.1997, 3 Wx 221/97, WuM 1998, 50.

[3] LG Koblenz, Urteil v. 24.1.2022, 2 S 72/20, ZWE 2022, 175.

[4] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, BGHZ 156, 19; Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243.

[5] LG Frankfurt, Urteil v. 22.12.2022, 2-13 S 77/21, ZMR 2023, 393.

3.2 Was gilt bei Meinungsverschiedenheiten?

Bemängelt der Verwaltungsbeirat Teile der Jahresabrechnung und hält der Verwalter die Einwände des Verwaltungsbeirats für berechtigt, wird er diese sogleich berücksichtigen und die Jahresabrechnung entsprechend abändern.

Hält er die Einwände nicht für berechtigt, wird er die Jahresabrechnung entsprechend in der Wohnungseigentümerversammlung zur Diskussion stellen. Letztlich entscheiden die Wohnungseigentümer über den auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu fassenden Beschluss. Teilen die Wohnungseigentümer die Bedenken des Verwaltungsbeirats ebenfalls nicht, kann die entsprechende Beschlussfassung erfolgen. Teilen die Wohnungseigentümer allerdings die Bedenken des Verwaltungsbeirats und werden Änderungen der Jahresabrechnung erforderlich, wird der Verwalter in aller Regel nicht umhinkommen, für eine weitere Beschlussfassung zu sorgen – und hier bietet sich eine solche im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG an. Hier ist zwar zunächst zu beachten, dass sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen, damit ein Beschluss zustande kommt. Allerdings ermöglicht § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern gerade auch eine Beschlussfassung dahingehend, dass im konkreten Einzelfall für eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG auch die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In jedem Fall muss die Abstimmung im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG im Übrigen nicht mehr schriftlich erfolgen, vielmehr genügt die Textform.

Was ist bei Meinungsverschiedenheiten zu tun?

Bei Meinungsverschiedenheiten mit dem Verwaltungsbeirat sollte der Verwalter vorausschauend eine entsprechende Alternativ-Jahresabrechnung erstellen. Teilen die Wohnungseigentümer nämlich die Bedenken des Verwaltungsbeirats, kann entsprechend dem Alternativentwurf die Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2...