4.2.2.1 Grundsätze
Die Schaffung der Glasfaserinfrastruktur kann zum einen durch den Netzbetreiber erfolgen, was der Regelfall sein dürfte. Die Glasfaserinfrastruktur kann aber auch durch den Vermieter selbst oder ein von ihm beauftragtes Drittunternehmen geschaffen werden. Beschreitet der Vermieter den Weg des Selbstausbaus in Person oder durch Beauftragung eines Drittunternehmens, hat er stets zu berücksichtigen, dass er von Anfang an für die Erhaltung der Glasfaserinfrastruktur und den reibungslosen Anschluss an das öffentliche Glasfasernetz verantwortlich ist.
Gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Voraussetzung ist, dass die Baumaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt worden ist, dieser die Infrastruktur also entweder in Person oder als Auftraggeber eines Dritten schafft. Bezüglich der Kosten des Anschlusses an das Glasfasernetz regelt § 559 Abs. 1 Satz 2 BGB 2 einschränkende Voraussetzungen, die kumulativ zu beachten sind:
- Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und
- der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 TKG als Betriebskosten auf den Mieter umlegt oder umgelegt hat.
4.2.2.2 Wirtschaftlichkeit
Bei der Modernisierungsmieterhöhung gilt die Kappungsgrenze des § 72 Abs. 2 TKG nicht. Der Vermieter kann also auch einen höheren Betrag als maximal 540 EUR auf den Mieter umlegen. Zu beachten ist allerdings das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Investitionen müssen objektiv wirtschaftlich vertretbar sein. Unzweckmäßige oder überzogene Aufwendungen können nicht zu einer Modernisierungsmieterhöhung führen.[1] Allerdings orientieren sich die Anbieter regelmäßig an den Grenzen des § 72 Abs. 2 TKG, so dass dem Wirtschaftlichkeitsgebot keine große Bedeutung zukommt.
Höhere Kosten als 300 EUR je Wohneinheit können jedoch dann entstehen, wenn der nächste Glasfaserknotenpunkt eines öffentlichen Netzes (sog. "Netzebene 3") weit entfernt ist und somit umfangreichere Erdarbeiten erforderlich sind.
4.2.2.3 Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB
Zu beachten sind weiter die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Quadratmeter, darf sich die Miete nicht um mehr als 2 EUR pro Quadratmeter erhöhen. Bei diesen Grenzbeträgen sind jedoch Mieterhöhungen auf Grundlage von § 558 BGB und § 560 BGB nicht zu berücksichtigen. § 558 BGB betrifft dabei die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. § 560 BGB regelt die Möglichkeit der Anpassung von Betriebskostenpauschalen sowie die Befugnis beider Vertragsparteien zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe.
Mieterhöhung
Der Vermieter hat die Miete von 8 EUR je Quadratmeter um 20 % auf das ortsübliche Vergleichsniveau erhöht, sodass diese nunmehr 9,60 EUR je Quadratmeter beträgt. Einmal die durchschnittliche Größe eines 1-Zimmer-Appartements von 25 Quadratmeter Wohnfläche unterstellt, ergäbe sich eine Miete von 240 EUR.
Unterstellt, die Kosten für die Schaffung der Glasfaserkabelinfrastruktur betragen 500 EUR pro Wohneinheit, kann der Vermieter die Miete um 8 % dieses Betrags, also 40 EUR, pro Jahr erhöhen. Dies entspricht einer Mieterhöhung von gerade einmal 1,60 EUR pro Quadratmeter, mithin einer monatlichen Mieterhöhung von 3,33 EUR und einer Mieterhöhung von ca. 1,4 % und wäre also absolut unbedenklich. Bei größeren Wohnungen kann bereits sachlogisch nichts anderes gelten, da die Schaffung der Glasfaserinfrastruktur völlig unabhängig von der Wohnungsgröße ist und die hierfür erforderlichen Kosten letztlich für jede Wohnung anteilig in gleicher Höhe entstehen.
4.2.2.4 Zeitpunkt der Mieterhöhung
Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Ist dies der Fall, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen.
4.2.2.5 Umlage des Betriebsstroms
Als umlagefähige Betriebskostenart regelt § 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV nicht nur das Glasfaserbereitstellungsentgelt, sondern auch die Kosten des Betriebsstroms der gebäudeinternen Verteilanlage. Da diese mit der Inbetriebnahme der Verteilanlage entstehen, fallen der Zeitpunkt der Mieterhöhung und des Entstehens der Betriebskosten regelmäßig auseinander. Allerdings werden die Kosten des Betriebsstroms erst mit der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht.
Keine Umlage des Glasfaserbereitstellungsentgelts
Hat der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht, ist eine Umlage des Glasfaserbereitstellungsentgelts nicht möglich.
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