Kaufvertrag: Neubauwohnung vom Bauträger / Rechtsgrundlagen

Der Erwerb einer Eigentumswohnung wird üblicherweise als Kauf bezeichnet. Bei näherem Besehen handelt es sich um einen Vertrag mit mehreren Elementen, nämlich insbesondere

• aus dem Kaufrecht^[1], §§ 433 ff. BGB, nämlich Kauf eines Grundstücksteils,
• aus dem Werkvertragsrecht, §§ 631 ff. BGB^[2], nämlich Bau der Wohnung,
• aus Geschäftsbesorgungs- und Auftragsrecht, §§ 675, 663 ff. BGB, nämlich Organisation des sonstigen Ablaufs insbesondere Inbetriebsetzung des Hauses durch Besorgung aller Anschlüsse, Organisation der Bestellung einer Hausverwaltung, Mitwirkung bei der Käuferfinanzierung und Ähnlichem und
• sonstigem Schuldrecht. Insbesondere kann der Vertrag nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten, vgl. § 241 Abs. 2 BGB. Den Bauträger treffen z. B. vorvertragliche Aufklärungspflichten im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit von Sonderwünschen.

Daneben spielen andere Rechtsbestimmungen mit hinein, insbesondere die im BGB enthaltenen Grundsätze des Verbraucherrechts und des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, ferner die auf Art. 244 EGBGB^[3] beruhende HausbauVO, welche die Abschlagszahlungen beim Hausbau regelt, die den Notar treffenden Regeln aus dem Beurkundungsverfahren und schließlich ganz maßgeblich öffentliches Recht, vor allem die auf der Gewerbeordnung beruhende Makler- und Bauträgerverordnung sowie öffentliches Baurecht selbst.^[4]

In der Praxis geht dem Bauträgervertrag zur Erleichterung des Beurkundungsverfahrens immer eine sog. Stamm- oder Bezugnahmeurkunde voraus. In ihr teilt der Bauträger regelmäßig das Objekt nach § 8 WEG auf, legt die generelle Baubeschreibung nieder und sieht möglicherweise weitere Bestimmungen vor wie das Zusammenwirken bei der Käuferfinanzierung, um den Kaufvertrag von seinem Volumen her zu entlasten. Das Beurkundungsverfahren erlaubt dies ausdrücklich in § 13a Beurkundungsgesetz. Danach muss die Erst- oder Stammurkunde nicht vorgelesen werden, wenn die Beteiligten erklären, dass ihnen ihr Inhalt bekannt ist und sie auf das Vorlesen verzichten.

Der Notar muss eine Kopie dieser Stammurkunde oder ihres Entwurfs und des Bauträgervertrags dem Erwerber, der Verbraucher ist, wenigstens 2 Wochen vor Beurkundung vorlegen. Eine Fristverkürzung kommt nur in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund^[5]. Der Notar muss den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Er soll helfen, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden^[6]. Darum hat er regelmäßig den Erwerber persönlich oder dessen Vertrauensperson zur Beurkundung beizuziehen, um mit ihm insbesondere etwaige Aspekte zu besprechen, die üblicherweise zum Gegenstand vertraglicher Abreden gemacht werden^[7]. Erst recht muss der Notar nachfragen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass einer der Beteiligten ein rechtliches Ergebnis herbeiführen möchte, das in dem vorbereiteten Urkundsentwurf noch keine Berücksichtigung gefunden hat^[8]. Der Notar muss auch offenlegen, wenn der Vertrag aus sonstigen Gründen ungewöhnlich ist (z. B. weil bei der Immobilie des Bauträgers die Zwangsversteigerung vermerkt ist^[9].

Verbraucherschützende Aspekte finden sich auch außerhalb des Vertrags. Ein (finanzierter) Bauträgervertrag darf regelmäßig keine (Annahme-) Bindungsfrist von länger als 4 Wochen enthalten^[10].

Das folgende Vertragsmuster kann zur Vorbereitung auf einen Notartermin sowie als Formulierungsbeispiel dienen.