Kettenrauchender Nachbar – 20 % Mietminderung

1 Leitsatz

Zigarettenrauch und Zigarettengeruch in der Wohnung, der von einem anderen Bewohner des Hauses herrührt, der starker Raucher ist und in seiner Wohnung sowie auf dem Balkon raucht, kann ein Mangel der Wohnung sein, der eine Mietminderung um 20 % begründet.

2 Normenkette

BGB §§ 320, 535, 536

3 Das Problem

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dieser Anspruch betrifft nicht nur den baulichen Zustand der Mietsache, sondern erstreckt sich auch auf andere Aspekte des vertragsgemäßen Gebrauchs wie z. B. das Unterlassen von Immissionen.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Bremen entschiedenen Fall weist die Wohnung nach Auffassung des Gerichts wegen Immissionen in Form von Zigarettenrauch einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zu vertragsgemäßem Gebrauch herabsetzt. Der Mieter behauptet, der Nachbar rauche nahezu rund um die Uhr in seiner Wohnung mit der Folge, dass der Zigarettenrauch sowohl durch das Treppenhaus als auch durch die Fenster an der Vorder- und Rückseite des Gebäudes in seine Wohnung hineinzieht. Er leide seit Jahrzehnten ganzjährig unter einer starken Pollen-, Tierhaar- und Hausstauballergie und reagiert auf den ununterbrochen in seine Wohnung ziehenden Zigarettenqualm mit Nies- und Hustenreiz, Atembeschwerden, Halsreizungen und Kopfschmerzen. Auch die übrigen Hausmitbewohner in der 1. und 2. Etage würden durch den in ihre Wohnungen ziehenden Rauch belästigt.

Nach Ergebnis der Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass in die Wohnung des Mieters bei geöffneten Fenstern in sämtliche Räume Zigarettenrauch, herrührend aus der Erdgeschosswohnung, eindringt und die Wohnqualität hierdurch erheblich beeinträchtigt ist. Eine Zeugin, deren Wohnung oberhalb der Wohnung des Nachbarn liegt, bekundete, man könne den Rauch eigentlich immer riechen, auch im Hausflur. Man könne nicht lüften, weil das Fenster bei dem Raucher dauerhaft gekippt sei, vor allem im Sommer; dann sei auch häufig die Balkontür offen. Sie habe, um ungestört lüften zu können, schon ihren Schlafrhythmus umgestellt, damit sie nachts lüften könne, wenn bei dem Verursacher die Fenster geschlossen seien. Ein solcher erheblicher Mangel begründet nach Auffassung des Gerichts eine Mietminderung um 20 %.

5 Entscheidung

AG Bremen, Urteil v. 17.5.2024, 17 C 332/22, WuM 2024, 382