Entscheidungsstichwort (Thema)
Versorgungssperre; Abwendung durch Teilzahlungen
Leitsatz (amtlich)
Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand i.H.v. mehr als sechsmonatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abgewendet werden
Normenkette
WEG § 14 Nr. 1, § 21 Abs. 3; BGB § 273
Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 13.08.2004; Aktenzeichen 85 T 522/03 WEG) |
AG Berlin-Wedding (Aktenzeichen 70-II 60/03 WEG II) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten in dritter Instanz wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 1.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu I. und II. sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage. Der Beteiligte zu III. ist seit dem 1.1.2003 der Verwalter der Wohnanlage. Die Wohnanlage besteht aus einem Doppelhaus mit den Einheiten Nr. 1 und 2, welche den Beteiligten zu II. gehören, und einem Einfamilienhaus mit der Einheit Nr. 3, welche den Antragstellern gehört. Die Antragsteller haben nach Einleitung des vorliegenden Verfahrens ihr Wohnungseigentum verkauft. Der Lasten- und Nutzenwechsel fand zum 1.6.2004 statt. Eine Umschreibung des Grundbuchs erfolgte bis zum Erlass der Entscheidung des LG nicht.
In den Kellerräumen des Doppelhauses, die nicht zum Sondereigentum der Einheiten Nr. 1 und 2 gehören, finden sich in zwei Gemeinschaftsräumen Versorgungseinrichtungen, nämlich der Wasseranschluss mit dem Wasserabsperrhahn für Frischwasserleitungen und die an den Gemeinschaftsstromzähler angeschlossene Zentralheizungsanlage. In dem anderen Raum befinden sich die Elektro-Hausanschlüsse und die einzelnen Stromzähler. Wegen Veränderungen des Grundwasserspiegels drang Wasser in die Kellerräume des Doppelhauses ein. In den Jahren 1995/96 baute der Beteiligte zu II.2. in den Keller des Doppelhauses eine Pumpe mit Pumpensumpf ein, die aus den Kellerräumen aufsteigendes Grundwasser abpumpt und über Gemeinschaftsstrom gespeist wird, wofür ein gesonderter Zähler besteht. Die Antragsteller bauten in der Folgezeit in die Einheit Nr. 3 eine eigene Heizungsanlage und einen Pumpensumpf mit Pumpe ein.
In der Eigentümerversammlung am 12.2.2001 wurden zu TOP 1) die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne 2003 genehmigt, jedoch entgegen dem Vorschlag des Verwalters nur mit der Maßgabe, dass eine bestimmte Position "Schließentgelt" nur von den Antragstellern zu tragen sei; dies beruhte darauf, dass die Berliner Stadtreinigungsbetriebe ein gesondertes Entgelt forderten, da das Eingangsgartentor auch tagsüber verschlossen ist.
Der Eigentümerbeschluss vom 12.2.2003 zu TOP 2) wurde vom LG für ungültig erklärt und ist nicht mehr Gegenstand des Verfahrens in dritter Instanz.
In der Eigentümerversammlung vom 12.2.2003 wurde ferner zu TOP 3) beschlossen:
"Beschluss über Verfahrensweise bei Wohngeldrückständen Unabhängig von sonstigen rechtlichen Maßnahmen soll der Verwalter unter Bezugnahme auf den Beschluss des KG vom 21.5.2001 Az.: 24 W 94/01 - ermächtigt werden, bei Wohngeldrückständen eines Eigentümers die 1.500 EUR übersteigen, die betreffende Einheit durch geeignete technische Maßnahmen von Versorgungsleitungen der Wohnungseigentumsanlage zu trennen."
Die Wasserversorgungsleitungen für die Einheit Nr. 3 der Antragsteller wurden am 21.10.2003 vom Verwalter gesperrt. Am 24.11.2003 betrugen die Wohngeldrückstände der Antragsteller 5.803,30 EUR. Die Antragsteller hatten im Frühjahr 2003 aus den Jahresabrechnungen 1999 bis 2001 nur die jeweils auf die Wasserkosten entfallenden Beträge an den Verwalter entrichtet, ferner auf dessen Bitte am 30.5.2003 ein Drittel auf eine offene Rechnung der Wasserwerke i.H.v. 1.730,63 EUR, mithin i.H.v. 583,33 EUR an den Verwalter.
Das AG hat mit Beschl. v. 25.7.2003 den Eigentümerbeschluss zu TOP 1) lediglich insoweit für ungültig erklärt, als die Position "Schließentgelt" nur von den Antragstellern zu tragen sei. Den Anfechtungsantrag zu TOP 3) hat es mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass von der beschlossenen Versorgungssperre frühestens ein Monat nach schriftlicher Ankündigung ggü. dem Eigentümer der betroffenen Einheit Gebrauch gemacht werden darf. Mit ihrer Beschwerdeschrift vom 28.8.2003 haben die Antragsteller zu ihrem Anfechtungsantrag bezüglich des Wirtschaftsplans 2003 zusätzlich darauf hingewiesen, dass die Stromkosten für die von ihnen in ihre Einheit eingebaute Heizungsanlage sowie den Pumpensumpf bei den Gemeinschaftskosten hätten berücksichtigt werden müssen. Zu dem Eigentümerbeschluss zu TOP 3) haben sie ausgeführt, dass die Entziehung von Strom und Wasser bei einem Wohngeldrückstand von 1.500 EUR unverhältnismäßig sei. Das LG hat mit Beschl. v. 13....