Leitsatz (amtlich)
Wird dem teilenden Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung die spätere Zuordnung näher bestimmter Sondernutzungsrechte zu Sondereigentumseinheiten vorbehalten, schließt dies eine rechtsgeschäftliche Vertretung des Eigentümers bei Bewilligung der Eintragung der Zuweisung nicht aus.
Normenkette
WEG § 8; GBO § 19; BGB §§ 164, 167
Verfahrensgang
AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 140 WE 2...-2) |
Tenor
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I. Am 28.2.2014 erklärte die Beteiligte zu 1, eine durch ihren Geschäftsführer vertretene GmbH, zur UR-Nr. 2.../2...des Notars D.M.in B...die Aufteilung ihres damals im Grundbuch von Berlin (Wedding) Blatt 6...eingetragenen Grundstücks in Miteigentumsanteile in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung bzw. an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden, in sich abgeschlossenen Räumen verbunden sein sollte. Teil II der Urkunde enthält die Gemeinschaftsordnung. Unter § 10 sind Sondernutzungsrechte geregelt. U.a. heißt es dort:
"10.3.
Der teilende Eigentümer hat das Recht, das alleinige Sondernutzungsrecht an einzelnen oder sämtlichen in dem als Anlage 4 beigefügten Sondernutzungsplan "Keller SNR 1" bis "Keller SNR 32" bezeichneten Kellerräumen durch einseitige, gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO abzugebende Erklärung bestimmten Sondereigentumseinheiten zuzuweisen (...). Unter der aufschiebenden Bedingung der Abgabe einer solchen Zuweisungserklärung sind die Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumseinheiten von der Nutzung der jeweils zugewiesenen Kellerräume ausgeschlossen".
Die Beteiligte zu 1 bewilligte und beantragte die Teilung des Grundstücks sowie die unter Teil II der Urkunde enthaltene Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragen.
Am 10.6.2014 veräußerte R.W.im Namen der Beteiligten zu 1 auf Grund ihr am 19.3.2014 erteilter Vollmacht - UR-Nr. 3.../2...- zur UR-Nr. 7.../2...des Notars D.M.in B...unter Bezugnahme auf die vorgenannte Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil von 243/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung an den Beteiligten zu 2. Frau W.wies dabei der Wohnungseigentumseinheit den Kellerraum "Keller SNR 7" zu und bewilligte und beantragte die entsprechende Grundbucheintragung.
Unter dem 25.6.2014 hat Notar M.die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Beteiligten zu 2 und die Eintragung des Sondernutzungsrechts am Kellerraum SNR 7 beantragt.
Das Grundbuchamt hat am 1.7.2007 unter Schließung des Grunbuchblattes 6...die Grundbuchblätter 2...bis 2...angelegt, wobei es das verfahrensgegenständliche Wohnungseigentumsrecht auf Blatt 2...eingetragen hat. Im Bestandsverzeichnis wird darauf hingewiesen, dass Sondernutzungsrechte vereinbart worden sind, und auf die Bewilligung u.a. vom 28.2.2014 Bezug genommen.
Mit Zwischenverfügung vom 16.7.2014 hat das Grundbuchamt unter Fristsetzung die Genehmigung der Beteiligten zu 1 zu der Zuordnungsbewilligung erfordert, weil das Zuweisungsrecht nur dem teilenden Eigentümer zustehe und eine Weitergabe an Bevollmächtigte nicht vorgesehen sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 5.8.2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 28.8.2014 nicht abgeholfen hat.
II. Die gem. § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Ein übertragbares, auch den Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer gegenüber wirksames Sondernutzungsrecht, das dem Inhaber die Befugnis verleiht, unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer (negative Komponente) Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen (positive Komponente), entsteht nach §§ 3, 15 Abs. 1, 10 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer bzw. durch die diese Vereinbarung nach § 8 Abs. 1 WEG ersetzende Teilungserklärung des Grundstückseigentümers und durch die Eintragung im Grundbuch (KG NJW-RR 1997, 205, 206).
Die Eintragung des Sondernutzungsrechts erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Betroffen ist vorliegend allein die Beteiligte zu 1. Durch die Regelungen in § 10. 3 der Gemeinschaftsordnung, die durch Bezugnahme im Grundbuch zum Inhalt der Sondernutzungsrechte geworden ist, §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 3 WEG, sind die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums unter der Bedingung späterer Zuordnung bestimmter Sondernutzungsrechte durch den teilenden Eigentümer an Miteigentümer ausgeschlossen worden (vgl. hierzu BGH, DNotZ 2012, 684; KG, Beschl. v. 4.12.2006 - 24 W 201/05 - juris; OLG Hamm, DNotZ 2000, 2010, 212). Inhalt der Sondereigentumseinheiten war damit von vornherein die dem Sondernutzungsrecht innewohnende negative Komponente und die Zuordnung führt lediglich zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung (BayObLG DNotZ 1986, 479, 481; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 2913a).
Die Bewilligung muss grundsätzlich nicht persönlich abgegeben werden. Sie ka...
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