Entscheidungsstichwort (Thema)
Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahresabrechnung
Leitsatz (amtlich)
1. Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festgelegt werden (Senat vom 17. Januar 2001, 24 W 5898/00, NZM 2001, 294 = ZMR 2001, 307).
2. Ficht der Wohnungseigentümer mit der Sonderbelastung die Jahresabrechnung an, ist die materielle Berechtigung der Sonderbelastung nicht im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen, sondern sowohl die Gesamtabrechnung wie auch die Einzelabrechnung des betroffenen Wohnungseigentümers nur insoweit für ungültig zu erklären.
3. Die Wohnungseigentümer müssen dann ergänzend zu der betreffenden Jahresabrechnung den strittigen Betrag nach dem auch sonst geltenden Schlüssel auf alle Wohnungseigentümer umlegen und können die gerichtliche Geltendmachung des Betrages gegen den betreffenden Wohnungseigentümer beschließen, wenn die Anspruchsverfolgung aussichtsreich ist.
Normenkette
WEG § 16 Abs. 2, § 28 III, § 28 V
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 358/01) |
AG Berlin-Wedding (Aktenzeichen 70 II 99/01) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft auferlegt.
Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 1.859,23 Euro festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten I. (Antragsteller) und II. (übrige Wohnungseigentümer) bilden die aus dem Rubrum ersichtliche Wohnungseigentümergemeinschaft, die 1997 gegründet wurde. Der Antragsteller war zusammen mit seiner 1999 verstorbenen Ehefrau Bauträger der Wohnanlage. Die Bauträger verkauften alle Wohnungen bis auf eine, welche sie als Privatwohnung behielten. Erbe der Ehefrau und Miteigentümer der Wohnung ist der Sohn des Antragstellers. Die Übergabe der Wohnung an den Beteiligten zu II. 4. fand am 14. September 2000 statt, jedoch unter Gewährleistungsvorbehalt. In der Eigentümerversammlung vom 4. Mai 2001 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft unter TOP 3 die Jahresabrechnung 2000 mit den Einzelabrechnungen. In der Einzelabrechnung des Antragstellers wurde unter Position 24 „Sonstige Kosten” ein Betrag von 3.635,33 DM ausgewiesen und nur ihm aufgebürdet, wogegen sich der Antragsteller wehrt.
Der Betrag setzt sich wie folgt zusammen:
- Rechnung der Firma B. vom 26. Juli 2000 über 1.716,80 DM für das Fällen von zwei Birken und die Totholzentfernung aus zwei Birken (Bl. 26);
- Rechnung der Firma H. vom 14. Juni 2000 über 493,00 DM für die Reinigung der Dachrinne (Bl. 25);
- Rechnung der Firma B. vom 25. Januar 2000 über 343,13 DM für Heizungswartung und Reparatur (Bl. 24);
- Rechnung der Firma S. vom 28. September 2000 über 653,20 DM für den Austausch von Hausaußenleuchten (Bl. 27);
- Rechnung der Firma B. vom 7. August 2000 über 139,20 DM für Reparaturen an einer Wannenarmatur und einer Duschwanne (Bl. 29);
- Rechnung der Firma F. vom 24. Mai 2000 über 290,00 DM für den Austausch von Spielkastensand (Bl. 30).
Die Arbeiten wurden von der vormaligen Hausverwaltung in Auftrag gegeben. Der Antragsteller war zuvor nicht als Bauträger zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden. Er hat behauptet, er habe keine dieser Arbeiten veranlasst und nichts von den Aufträgen gewusst, bis sie in der Jahresabrechnung 2000 aufgeführt worden seien. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 23. August 2001 den Eigentümerbeschluss vom 4. Mai 2001 zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2000) nur bezüglich der Position 24 „Sonstige Kosten” für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der übrigen Beteiligten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II. 1. bis 5., die keinen Erfolg hat.
Entscheidungsgründe
II.
1. Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.
2. Zutreffend hat das Landgericht den Antragsteller als Miterben auch allein für anfechtungsbefugt angesehen. Diese Befugnis ist aus § 2038 Abs. 1 BGB herzuleiten (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 43 Rdnr. 87 m.w.N.).
3. Zutreffend haben die Vorinstanzen eine Teilanfechtung der Jahresabrechnung für zulässig gehalten und dementsprechend das Jahresabrechnungswerk nur hinsichtlich des Sonderpostens von 3.636,33 DM für ungültig erklärt, die in der Einzelabrechnung allein dem Antragsteller aufgebürdet worden sind.
4. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass das Bestehen von Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen den Bauträger dahinstehen kann, weil die Eigentümergemeinschaft jedenfalls nicht Gewährleistungsansprüche ...