Leitsatz (amtlich)
Der Streitwert einer auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. Ist die Mietsache nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur die Herausgabe der untervermieteten Räume vom Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjektes.
Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 31.08.2012; Aktenzeichen 25 S 16/11) |
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 18 C 47/11) |
Tenor
Auf die Beschwerde des Beklagten vom 21.9.2012 wird der Beschluss der Zivilkammer 25 des LG Berlin vom 31.8.2012 abgeändert und der Streitwert erster und zweiter Instanz jeweils auf 3.253,70 EUR festgesetzt.
Im Übrigen wird die Beschwerde des Beklagten zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I. Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von der Toreinfahrt ..., ...zugänglichen und zwischen der Toreinfahrt und dem Hauseingang Nr...liegenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss, nämlich den Raum zur Straße hin, den Raum mit Blick auf die Durchfahrt und die im Erdgeschoss angrenzenden Räume Küche, Flur und Toilette zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Das AG Tempelhof-Kreuzberg hat den Beklagten mit am 28.4.2011 verkündetem Urteil antragsgemäß verurteilt. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat das LG mit Beschluss vom 31.8.2012 dem Beklagten die Kosten erster und zweiter Instanz auferlegt. Mit weiterem Beschluss vom 31.8.2012 hat es den Streitwert erster und zweiter Instanz abschließend auf 15.493,80 EUR festgesetzt. Dabei hat sich das LG an der laut Hauptmietvertrag jährlich zu zahlenden Nettokaltmiete zzgl. Mehrwertsteuer (1.291,15 EUR × 12) orientiert.
Gegen diesen Beschluss wendet sich der Beklagte mit seiner Beschwerde. Zur Begründung trägt er vor, bei nur teilweiser Untervermietung bemesse sich der Umfang der Gesamtschuld für die Kosten des Rechtsstreits nach dem Verhältnis der vom Untermieter genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjekts. Der Hauptmieter habe bei einer angemieteten Gesamtfläche von 434 qm eine monatliche Nettomiete nebst Mehrwertsteuer von 1.291,15 EUR gezahlt. Der Untermietvertrag habe nur zwei Räume von insgesamt 39,24 qm zur alleinigen Nutzung sowie Diele Toilette und Küche mit einer Gesamtgröße von 54,56 qm zur Mitbenutzung betroffen. Die mitbenutzten Räume seien bei der Berechnung des Streitwertes nur zu ein Halb zu berücksichtigen, so dass der Streitwert insgesamt nur 2.383,68 EUR betrage.
Die Klägerin hat in ihrer Erwiderung vorgetragen, faktisch habe der Beklagte die gesamte vom Hauptmieter angemietete Fläche in Besitz gehabt. Der Streitwert bemesse sich nach dem reinen Ertragswert, der 155.000 EUR (190 qm × 6,20 EUR monatlich × 12 Monate × 11 Jahre) betrage oder nach dem derzeitigen Verkehrswert, der mit 700 EUR je qm anzusetzen sei, mithin 133.000 EUR betrage. Jedenfalls aber sei der ortsübliche Mietzins anzusetzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete belaufe sich auf 6,20 EUR/qm. Das ergebe bei 454 qm einen Wert für ein Jahr von (12 × 454 qm × 6,20 EUR/qm) 33.777,60 EUR. Selbst wenn man nur die Fläche des Erdgeschosses von 205,06 qm in Ansatz bringen wolle, ergebe sich ein Wert von (12 × 205,06 qm × 6,20 EUR/qm) 15.256,46 EUR.
II. Die Beschwerde ist zulässig. Sie ist nach § 68 Abs. 1 Satz 1 GKG statthaft und rechtzeitig innerhalb der Frist der §§ 68 Abs. 1 Satz 3, 63 Abs. 3 S. 2 GKG eingelegt worden.
Die Beschwerde ist auch überwiegend begründet.
Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG (OLG Frankfurt, ZMR 2012, 204; Schneider, NJW-Spezial 2012, 411). Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins (Zöller/Herget, ZPO, 28. Aufl., § 3, RDnr. 16, Stichwort Mietstreitigkeiten, KG, KGReport Berlin 2005, 974; OLG Düsseldorf, MDR 1988, 126; KG, Beschl. v. 17.9.2009 - 8 U 71/09). Ist die Mietsache - wie hier - nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur Herausgabe der untervermieteten Räume von dem Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjektes (Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 13. Aufl., Rz. 4011). Im Hinblick darauf, dass nur die laut Untermietvertrag untervermieteten Räume Gegens...