Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 30.11.1998; Aktenzeichen 12 O 424/98) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung des Klägers gegen das am 30. November 1998 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 39,4 % und die Beklagten 60,6 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer beider Parteien übersteigt nicht 60.000,00 DM.
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend der Klage gemäß den §§ 767, 794, 795 ZPO auch insoweit stattgegeben, als die Beklagten im Berufungsverfahren weiterhin eine wirksame Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Klägers in Abrede stellen. Im Einzelnen ergibt sich hierzu Folgendes:
a) Aufrechnung mit Anspruch auf Nutzungsentschädigung:
Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass dem Kläger nach § 557 BGB ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 1. Dezember 1997 bis zum 11. März 1998 zusteht. Die Beklagten haben nach wie vor nicht hinreichend dargetan, dass sie die Mietsache bereits am 11.11.1997 zurückgegeben haben. Dabei kann zu Gunsten der Beklagten unterstellt werden, dass der von ihnen benannte Zeuge B. dem Hauswart R. alle Schlüssel am 11.11.1997 ausgehändigt hat. Die Aushändigung der Schlüssel an den Hauswart stellt jedoch keine ordnungsgemäße Rückgabe an den Vermieter im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB dar. Der Senat vermag der hiervon offensichtlich abweichenden Rechtsmeinung von Wildanger (Grundeigentum 1979 S. 607 ff.) nicht zu folgen. Das von Wildanger insoweit zitierte Urteil des Kammergerichts vom 14. Mai 1979 – 8 U 97/79 – lässt sich in diesem Sinne nicht verallgemeinem. In dem dort entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter nach durchgeführtem Umzug den Mietbesitz vollständig aufgegeben, was der Hausverwaltung des Vermieters bekannt war. Anschließend hatte der Mieter die Schlüssel dem „zuständigen” Hauswart übergeben. In diesem Zusammenhang ist vom Kammergericht in dem genannten Urteil ausgeführt worden, der Mieter könne nach Treu und Glauben erwarten, dass der Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung von der Aushändigung der Schlüssel an den Hauswart (Hausmeister) alsbald Kenntnis erhalte; der Hauswart habe den Vermieter bzw. die Hausverwaltung von allen wesentlichen Vorkommnissen, die sich in seinem Bereich zutrügen, unverzüglich zu unterrichten; letzteres gehöre zu den selbstverständlichen Pflichten des Hauswarts. Bereits diese Ausführungen legen nahe, dass es sich um eine Billigkeitsentscheidung handelt, die auf den Einzelfall bezogen war. Abgesehen davon kann grundsätzlich die Übergabe der Mietsache an den Hauswart auch nicht mit der Begründung als Erfüllung der Rückgabepflicht im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB angesehen werden, weil der Hauswart Erfüllungsgehilfe oder Besitzdiener des Vermieters sei. Da die Rückgabe der Mietsache ein Realakt ist, kann die Frage, ob und inwieweit der Hauswart Erfüllungsgehilfe ist, keine Rolle spielen. Der Hauswart ist im Hinblick auf die zurückgegebene Sache auch nicht Besitzdiener, da zunächst der Mieter Alleinbesitz hat, so dass das Rechtsinstitut des Besitzdieners auch insoweit nicht weiter hilft. Dementsprechend kann die Erfüllung der Rückgabeverpflichtung seitens des Mieters durch Rückgabe an einen Dritten nur unter der Voraussetzung des § 854 Abs. 2 BGB angesehen werden. Insoweit kann davon ausgegangen werden, dass die Rückgabe an die Hausverwaltung in jedem Falle ausreicht, da dies durch einen entsprechenden Willen des Vermieters gedeckt ist. Letzteres ist auch der Fall, wenn die Hausverwaltung ihrerseits eine weitere Person für die Empfangnahme der Mietsache bestimmt und der Mieter damit einverstanden ist, die Mietsache an diese Person zurückzugeben. Insoweit reicht der Vortrag der Beklagten aber nicht aus, dass der Hauswart R. von der Hausverwaltung des Klägers zum Empfang der Mietsache bestimmt worden sei. Vielmehr ergibt sich aus dem Vorbringen der Beklagten, dass sie nur vermuten, der Hausmeister R. habe im Auftrag der Hausverwaltung die Mietsache entgegennehmen sollen. Es ist zwischen den Parteien bereits streitig, ob es zutrifft, dass der als Zeuge benannte Herr B. zuvor telefonisch einen Übergabetermin mit dem Hausverwalter K. vereinbart hatte. Der Kläger bestreitet dies. Insofern hätten die Beklagten substantiiert dartun müssen, wann, bei welcher Gelegenheit und mit welchen Worten die diesbezügliche telefonische Vereinbarung getroffen worden ist. Selbst wenn es zutreffen würde, dass ein derartiger Übergabetermin mit K. vereinbart worden ist, statt K. jedoch der Hauswart R. erschien, ergibt sich daraus noch nicht zwingend, dass der Hausverwalter gegenüber den Beklagten R. zum „Empfangsbevollmächtigten” bestimmt hat. Hierbei handelt es sich lediglich um eine Schlussfolgerung der Beklagten; die Grundsätze für die Anscheins- und Duldungsvollmacht sind in diesem ...