Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 17.12.1998; Aktenzeichen 34 O 554/98) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 17. Dezember 1998 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin geändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 9.381,68 DM nebst 4 % Zinsen von 4.264,40 DM seit dem 14. Februar 1998 sowie von 5.117,28 DM seit dem 20. Juli 1998 (Beklagter zu 1.) bzw. 18. Juli 1998 (Beklagte zu 2.) zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 19,37 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 80,63 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer der Parteien übersteigt nicht 60.000,00 DM.
Gründe
Die Berufung der Beklagten ist nur in dem aus der Urteilsformel ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.
Da die Klägerin die Klage wegen der Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate August 1997 bis Juni 1998 im Betrage von 1.340,24 DM nebst anteiligen Zinsen zurückgenommen hat, reduziert sich die Klageforderung um diesen Betrag.
Begründet ist die Berufung, soweit das Landgericht der Klägerin ab September 1997 einen um 91,38 DM erhöhten Mietzins zugesprochen hat.
1. Der Mietvertrag ist zunächst auf die Dauer von fünf Jahren geschlossen worden. Durch die Anlage Optionsgewährung vom 27. Mai 1992 ist den Mietern eine Option zur Fortsetzung des Vertragsverhältnisses auf weitere fünf Jahre eingeräumt worden. Von diesem Recht haben die Beklagten Gebrauch gemacht. Dazu heißt es in der Anlage Optionsgewährung:
Bei Ausübung der Option wird über den Mietpreis neu verhandelt.
Daraufhin kam es zu dem Schreiben der Klägerin vom 28. Oktober 1996 über eine Mietzinserhöhung des Kaltmietzinses auf 944,26 DM zuzüglich 121,84 DM Betriebskostenvorauszahlung = 1.066,10 DM.
Eine schriftliche Vereinbarung ist nicht zustande gekommen. § 19 Nr. 2 des Mietvertrages lautet:
Änderung dieses Vertrages einschließlich der Vertragsanlagen, die Bestandteil dieses Mietvertrages sind, bedürfen schriftlicher Vereinbarung.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist diese Schriftformklausel wirksam und nicht nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam.
Die vom Landgericht genannten Entscheidungen sind nicht einschlägig. BGH-NJW 1991, 1750 behandelt zwar die Zulässigkeit von Formularklauseln in einem Wohnraummietvertrag. Eine Schriftformklausel ist aber nicht Gegenstand dieser Entscheidung.
Die übrigen Entscheidungen betreffen keine Mietverträge. In den Fällen BGH NJW 1986, 1809, 1810 und BGH NJW 1991, 2529 lautet die Klausel:
Besondere Abreden sind ungültig, es sei denn, dass die Bausparkasse sie schriftlich bestätigt bzw.
mündliche Abmachungen haben ohne schriftliche Bestätigung der Firma keine Gültigkeit.
Eine derartige Klausel liegt hier nicht vor. BGH NJW 1985, 320 betrifft folgende Klausel:
Vereinbarungen, Zusicherungen oder Änderungen sind nur in schriftlicher Form gültig.
In diesem Falle hat der BGH die Klausel für unwirksam gehalten, weil eine Schriftlichkeitsklausel dadurch außer Kraft gesetzt werden kann, dass die Vertragschließenden deutlich den Willen zum Ausdruck bringen, die mündlich getroffene Abrede solle ungeachtet dieser Klausel gelten; durch die genannte Klausel könnte die Gefahr bestehen, dass dem Kunden der Gedanke an eine ausnahmsweise mögliche Wirksamkeit nachträglicher mündlicher Abreden verstellt werde; eine Klauselgestaltung, die dem Verwender die Gelegenheit eröffne, begründete Ansprüche unter Hinweis auf eine in der Sache nicht – stets – zutreffende Darstellung der Rechtslage in sein AGB abzuwehren, benachteilige den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.
Die Regelung in § 19 Nr. 2 des Mietvertrages ist anders gefasst. Denn durch sie wird dem Kunden bzw. dem Vertragspartner des Verwenders nicht der Gedanke an eine ausnahmsweise mögliche Wirksamkeit nachträglicher mündlicher Abreden verstellt.
Wie der BGH unter anderem in NJW 1991, 2559 ausgeführt hat, sind Schriftformklauseln nicht schlechthin gemäß § 9 AGBG unzulässig; es kommt vielmehr auf die Ausgestaltung der Klausel im konkreten Fall an.
Im vorliegenden Falle hatten beide Parteien ein Interesse daran, dass nachträgliche Änderungen des Vertrages schriftlich vereinbart würden, weil anderenfalls der Mietvertrag insgesamt nicht mehr der Schriftform genügen würde mit der Folge, dass er nach § 566 BGB mit den gesetzlichen Fristen kündbar wäre. Vor einer derartigen Situation wollten sich beide Parteien schützen. Dass das insbesondere auch dem Interesse der Beklagten entsprach, ergibt sich daraus, dass sie das Optionsrecht ausgeübt hatten und nunmehr ein Mietverhältnis auf weitere fünf Jahre haben wollten.
Die Klägerin hatte zwar auf die Einhaltung der Schriftform verzichtet, dagegen wollten die Beklagten nicht auf die Schriftform verzichten, wie sich aus ihrem Schweigen auf das Angebot der Klägerin vom 28. Oktober 1996 ergibt.
Eine wirksame Neufestsetzung des Mietzinses hat daher nicht ...