Entscheidungsstichwort (Thema)
Geringere als vereinbarte Fläche des Gewerbemietobjekts
Normenkette
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 04.05.2007; Aktenzeichen 32 O 692/06) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4.5.2007 verkündete Urteil des LG Berlin - 32 O 692/06 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.851,17 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 10.10.2006 zu zahlen.
Sie wird ferner verurteilt, an die Klägerin Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 946,37 EUR seit dem 10.7.2006, aus jeweils 3.259,60 EUR seit dem 10.8.2006 und seit dem 10.9.2006 sowie aus 1.408,43 EUR seit dem 10.10.2006 bis jeweils zum 10.9.2008 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 86 % und die Beklagte 14 % zu tragen.
Von den Kosten des zweiten Rechtszuges haben die Klägerin 89 % und die Beklagte 11 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
A. Die am 7.6.2007 bei Gericht eingegangene und nach entsprechender Fristverlängerung mit Schriftsatz vom 20.8.2007 begründete Berufung richtet sich gegen das am 4.5.2007 verkündete und der Beklagten am 19.5.2007 zugestellte Urteil des LG Berlin.
Das LG hat darin die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 10.725,17 EUR nebst anteiligen Zinsen als Mietzins für Gewerberäume im Gebäude ... für die Zeit von Juli bis Oktober 2006 zu zahlen. Wegen der Einzelheiten, auch des erstinstanzlichen Vorbringens und der gestellten Anträge, wird auf das Urteil vom 4.5.2007 verwiesen.
Mit der Berufung wendet sich die Beklagte in vollem Umfang gegen die Verurteilung.
Die vom LG zuerkannte Mietforderung sei durch Aufrechnung mit Gegenforderungen erloschen (Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses wegen falscher Flächenberechnung durch ungerechtfertigte Einbeziehung eines Fluchtweges, Außenwänden und von Pfeilern; Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorschüssen wegen unzureichender oder fehlender Abrechnungen). Zumindest bestehe ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins. Außerdem habe es das LG pflichtwidrig unterlassen, ihm auf seinen Antrag im Termin am 4.5.2007 durch Bewilligung einer Erklärungsfrist Gelegenheit zu geben, in entscheidungserheblicher Weise weiter zu den Nebenkostenabrechnungen vorzutragen.
Wegen des weiteren Berufungsvorbringens der Beklagten wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 20.8.2007, 25.1.2008, 8.9.2008, 11.11.2008 und vom 26.1.2009 Bezug genommen.
Die Parteien haben den Rechtsstreit im Termin am 8.1.2009 in der Hauptsache i.H.v. 4.699,97 EUR übereinstimmend teilweise für erledigt erklärt.
Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und beruft sich auf die mit Schriftsatz vom 31.12.2008 vorgelegte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006.
Das Berufungsvorbringen der Klägerin ergibt sich aus den Schriftsätzen vom 21.12.2007, 5.11.2008 und vom 31.12.2008.
B. Die Berufung hat nach Eintritt der Abrechnungsreife für die Nebenkosten 2006 mit Ablauf des Jahres 2007 wegen Wegfalls von Vorschussansprüchen für 2006 sowie infolge der hilfsweise erklärten Aufrechnung der Beklagten mit Rückforderungsansprüchen wegen nicht abgerechneter Nebenkostenvorauszahlungen überwiegend Erfolg.
I. Nach übereinstimmender Teilerledigungserklärung beider Parteien i.H.v. 4.699,97 EUR ist Gegenstand der Berufung noch die verbleibende Verurteilung der Beklagten i.H.v. 6.025,20 EUR nebst Zinsen.
Dieser Betrag besteht aus der zugesprochene Augustmiete anteilig i.H.v. 1.070 EUR inkl. USt., der Oktobermiete und Septembermiete i.H.v. je 2.273,60 EUR inkl. USt. sowie den USt.-Anteile auf die Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. insgesamt 408 EUR (zusammen 3.475,20 EUR), ferner aus den verbleibenden Zinsforderungen.
Dies ergibt sich aus Folgendem:
1. Der vom LG zuerkannte Betrag, gegen dessen Zahlung sich die Beklagte mit der Berufung wendet, setzt sich aus folgenden Teilforderungen zusammen (jeweils EUR):
Bruttomiete |
Nettomiete |
USt. 16 % |
NK-Vorschuss |
USt. 16 % |
|
|---|---|---|---|---|---|
Juli 2006 |
946,37* |
794,95 |
151,42 |
0,00 |
0 |
August 2006 |
3.259,60 |
1.960,00 |
313,60 |
850,00 |
136.00 |
September 2006 |
3.259,60 |
1.960,00 |
313,60 |
850,00 |
136,00 |
Oktober 2006 |
3.259,60 |
1.960,00 |
313,60 |
850,00 |
136,00 |
Summe: |
10.725,17 |
(*nach Verrechnung des Guthabens aus den erstinstanzlich vorgelegten NK-Abrechnungen für 2004 und 2005).
2. Die unter Bezug auf den Klägerschriftsatz vom 31.12.2008 abgegebenen übereinstimmenden Erledigungserklärungen betreffen zunächst die dort ausdrücklich ausgewiesenen Netto-Nebenkostenvorschüsse für die Monate August bis Oktober 2006 (2.550 EUR).
Soweit die Erledigungserklärung weiter unter Hinweis auf ein zu verrechnendes Betriebskostenguthaben für 2006 i.H.v. 2.149,97 EUR abgegeben worden ist, bezieht sie sich ersichtlich auf die verbleibende Nettomiete nebst USt., gem. § 3...
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