KG Berlin Urteil vom 11.03.2002 - 8 U 9211/00

Leitsatz (amtlich)

Liegen die Raumtemperaturen in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten entgegen der vertraglichen Vereinbarung regelmäßig deutlich unter 20 °C, rechtfertigt dies eine Minderung des Mietzinses um 35 %. Der Mieter von in einer „Mall” gelegenen Geschäftsräumen ist auch in den Wintermonaten berechtigt, die Tür zur Mall offen stehen zu lassen.

Normenkette

BGB § 537

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 32 O 120/00)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 11.8.2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision zum BGH wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Klägerin ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung weiteren Mietzinses für die Monate Januar und Februar 2000 i.H.v. jeweils 983,21 Euro (1.923 DM) gem. § 535 S. 2 BGB, da der Mietzins in diesen beiden Monaten gem. § 537 Abs. 1 BGB gemindert ist.

Aufgrund der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass in den Monaten Januar und Februar 2000 in den Mieträumen regelmäßig Temperaturen deutlich unter 20 °C geherrscht haben. Das LG hat die Aussagen der Zeugen … in der angefochtenen Entscheidung umfassend und rechtsfehlerfrei gewürdigt. Es besteht keinerlei Veranlassung, von der Glaubwürdigkeitsbeurteilung des LG abzuweichen. Unerheblich ist, dass keiner der Zeugen das zur Ermittlung der in den Messprotokollen festgehaltenen Temperaturen verwendete Thermometer auf seine Funktionstüchtigkeit überprüft hat und dass die Beklagten nicht den Nachweis erbracht haben, dass das verwendete Thermometer zuvor geeicht worden ist. Sämtliche Zeugen haben, wie das LG auch zutreffend gewürdigt hat, das subjektive Kälteempfinden eindringlich und überzeugend geschildert. Da sich das geschilderte subjektive Kälteempfinden mit den gemessenen und in den von den Beklagten eingereichten Messprotokollen festgehaltenen Temperaturen in Einklang bringen lässt, können keinerlei vernünftige Zweifel daran bestehen, dass die Raumtemperaturen, wie von den Beklagten behauptet, in den Monaten Januar und Februar 2000 regelmäßig deutlich unter 20 °C lagen. Wegen dieser geringen Raumtemperaturen war die Mietsache mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch zumindest in dem vom LG festgestellten Umfang von 35 % des Bruttomietzinses minderte. Schon allein aufgrund der in § 1 Ziff. 2 des Mietvertrages vertraglich vereinbarten vertraglichen Nutzung des Mietobjektes als Geschäft zum Betrieb einer Kaffee- und Bierbar, durften die Beklagten erwarten, dass die Räume auf mindestens 20 °C zu beheizen sind. Nichts anderes ergibt sich aus der Anlage 5 zum Mietvertrag, dem Standard-Mieter-Handbuch. Dort ist unter Ziff. 3.4.2.1 auf S. 9 Folgendes geregelt:

„Alle Läden mit an die Außenluft grenzenden Flächen erhalten eine Ausstattung mit statischen Heizflächen für die Abdeckung der Grundheizlast auf ca. + 15 °C Raumtemperatur bezogen auf eine Außentemperatur von –14 °C. Innerhalb der Heizperiode wird im Mietbereich die vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zugluft auf 15–16 °C erwärmt. Die notwendige Nachbeheizung erfolgt durch das bauseits eingebaute Nachheizregister, regelbar durch den Mieter über ein Raumthermostat.”

Lediglich solche Mieter, die aufgrund einer speziellen Warengruppe besonders niedrige Temperaturen benötigen – wozu die Beklagten eindeutig nicht gehören – sind gehalten, den Vermieter damit zu beauftragen, ein gesondertes Kälteregister einzubauen.

Dies ergibt sich aus der im Standard-Mieter-Handbuch unter 3.2 auf S. 12 enthaltenen Regelung, die wie folgt lautet:

… Für einzelne Bereiche wie z.B. Süßwaren, Blumen u.s.w., die Temperaturen benötigen, die von den im Center allgemein beanspruchten Raumtemperaturen abweichen, kann der Vermieter nach Beauftragung durch den Mieter besondere Kälteregister zusätzlich einbauen, soweit die technischen und baulichen Voraussetzungen es gestatten. In diesem Fall ist es möglich, von Seiten des Mieters die mit annähernd konstanter Temperatur von 16 °C bis max. 22 °C vorbehandelte Luft mit Hilfe des vom Vermieter als Standard eingebauten Heizregisters die eingeblasene Luft seinen Temperaturansprüchen angepasst zu erwärmen bzw. über das sonderbeauftragte Kühlregister zu kühlen …

Unerheblich ist letztlich, ob die Heizungs- und Lüftungsanlage, wie von der Klägerin behauptet, nicht mangelbehaftet ist. Entscheidend ist, dass sich die streitgegenständlichen Räume – aus welchen Gründen auch immer – nicht ausreichend beheizen lassen.

Für die Behauptung, die Beklagten hätten die geringen Raumtemperaturen selbst zu verantworten, weil sie ständig nicht nur die Tür zur Mall, sondern auch die Tür zur B.-Straße offen hielten und hierdurch Zugluft entstehe, ist die Klägerin beweisfällig geblieben. Dass die Beklagten – auch im Winter – berechtigt sind, die zur Mall ausgerichtete dreiteilige Falttür geöffnet zu lassen, ergibt sich bereits aus der Lage der Mieträume selb...