KG Berlin Urteil vom 14.04.2003 - 8 U 398/01

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 18.10.2001; Aktenzeichen 12 O 382/01)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.10.2001 verkündete Teilurteil der Zivilkammer 12 des LG unter Zurückweisung der Berufung i.Ü. in Ziff. 1a) teilweise dahingehend abgeändert, dass die Beklagte zur Zahlung von 89.232,93 Euro (= 174.524,45 DM) nebst 4 % Zinsen aus 77.798,87 Euro seit dem 28.2.2000 sowie 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gem. § 1 DÜG aus 11.434,06 Euro seit dem 31.1.2001 verurteilt wird.

Im Übrigen wird die Klage zu Ziff. 1a) abgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 5/13 und die Beklagte 8/13 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 99.000 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 6.000 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 18.10.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

I.1. Der Vertrag zwischen den Parteien sei nach § 15 GWB a.F. i.V.m. § 134 BGB nichtig. Die in § 4 Abs. 1 S. 1 des Vertrages vereinbarte Preisbindung enthalte eine wettbewerbsbeschränkende Vereinbarung und führe zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Denn eine zentrale Bestimmung des Vertrages – hier die Miethöhe – sei unwirksam mit der Folge, dass es an einer Einigung über die Höhe des Mietzinses im Verhältnis der Parteien fehle, was zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages führe. Für die Klägerin habe außerdem eine Interesse daran bestanden, die Wohnungen zu marktgerechten Preisen vermieten zu lassen und die Klägerin habe damit Sozialpolitik betreiben wollen. Für die Beklagte habe die Vertragsgestaltung als Verwaltervertrag und nicht als Zwischenmietvertrag entscheidende Bedeutung gehabt. Dies habe sie, die Beklagte, in den Gesprächen mit der Klägerin von Anfang an deutlich gemacht. Die Beklagte sei nicht auf dem freien Wohnungsmarkt tätig, sondern habe die Wohnungen angemietet, um sie an Träger und Einrichtungen weiterzuvermieten, die sozial benachteiligte junge Menschen betreue. Diese Einrichtungen bekämen ihr Geld von den Jugend- und Sozialämtern, die ihrerseits darauf achten würden, dass die Jugendlichen nur in Wohnungen mit angemessenen Mieten untergebracht werden würden. Insofern hätte die Mietpreisbindung für beide Parteien entscheidende Bedeutung gehabt, ohne diese wäre es nicht zum Vertragsschluss gekommen. Daher ergreife die Nichtigkeit des Vertrages nicht nur die einzelne Bestimmung zur Miethöhe, sondern den gesamten Vertrag. Daran könne auch die salvatorische Klausel im Vertrag nichts ändern.

2. Die Vereinbarung in § 4 Ziff. 2 S. 2 des Vertrages sei zudem nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Sie, die Beklagte, sei der Auffassung, dass es sich um einen Verwaltervertrag handele. Dies ergebe sich aus dem Wortlaut des Vertrages selbst, in dem die Beklagte als Verwalterin bezeichnet werde. Ferner regele der Vertrag bis auf den § 4 ausschließlich Verwalteraufgaben. Sie habe auch nur Verwalterhonorar erhalten sollen und sei in keiner Weise wirtschaftlich an der Vermietung der Wohnungen beteiligt gewesen. Der Verwaltervertrag verstoße gegen die guten Sitten, weil eine übermäßige Freiheitsbeeinträchtigung vorliege (Knebelung). Es liege ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor. Dem Mietausfallrisiko der Beklagten stehe keine entsprechende Gegenleistung der Klägerin ggü. So sei sie nach dem Vertrag verpflichtet, die ortsübliche Miete an die Klägerin abzuführen, unabhängig davon, ob sie die Wohnungen auch tatsächlich vermieten könne. Sie hätte auch keinen Gewinn abschöpfen können, da sie nach § 4 Ziff. 1 S. 1 auf die ortsübliche Vergleichsmiete festgelegt sei. Sie, die Beklagte, sei nicht berechtigt gewesen, einen Mietzins zu vereinbaren, der über den im Vertrag genau angegebenen Werten für die ortsübliche Vergleichsmiete liege. Einem Vertragspartner das gesamte wirtschaftliche Risiko der Vermietung und Vermarktung seit langem leerstehender und instandsetzungsbedürftiger Wohnungen aufzubürden und ihm dafür nur eine Verwaltungspauschale von 60 DM bzw. 450 DM zuzugestehen bedeute ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung.

Auch wenn man den Vertrag als Zwischenmietvertrag ansehe, müsse dieser als sittenwidrig beurteilt werden. Dies ergäbe sich daraus, dass nur die Kosten der Verwaltung durch die vereinbarte Verwaltungspauschale abgedeckt seien. Weiter sei sie, die Beklagte, in ihrer geschäftlichen Tätigkeit beschränkt. So sei sie verpflichtet, ein von ihrem Vermögen getrenntes Sonderkonto einzurichten und bei Überwachung der Klägerin noch von ihr, der Beklagten, durchzuführende Arbeiten f...