KG Berlin Urteil vom 18.07.2016 - 8 U 234/14

Leitsatz (amtlich)

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter heraus, steht es einem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB nicht entgegen, dass er sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat.

Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben nicht auf eine vertragliche Regelung berufen, dass er bei Stellen eines Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, wenn er sich in einem Mietrückstand befindet, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 30.10.2014; Aktenzeichen 25 O 123/14)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 30.10.2014 verkündete Urteil des LG Berlin - 25 O 123/14 - teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 24.213,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.8.2014 zu zahlen Zug um Zug gegen Herausgabe

• einer Registrierkasse (Gastro) Quorion Serd Cr 1242#5132145 (ohne Zubehör, z.B. Schlüssel)
• eines Getränkekühlschrankes Doppeltür ca. 1100×800×2000 mm
• einer Grillplatte mit Unterbau: Gasgriddleplatte, glatt mit offenem Unterbau, Abmessungen 650×350×290 mm, 14 kW, Gas
• einer Standfritteuse mit zwei Becken, Abmessungen 800×700×850 mm, 30kW, Gas; Becken 2×15L
• einer Tiefkühlzelle Z1824/182420, Abmessungen 1800×2400
• eines Gastro-Gasherdes 2 Flammen mit Gas-Backrohr, 27 KW, 80×70×87, 5+20 cm, 75 Kg
• eines Hähnchengrills mit Untergestell: Gas Hähnchengrill ADA 6 inkl. 6 Spießen, Fettwanne, Glasscheiben, 2 Griffhaken und Gasanzünder (Erdgas); Untergestell für ADA 6 (60 cm hoch).
• einer Kühltheke 1300×800×1200 mm
• einer Grillstation mit Spezialhaube und Wapour Grill und
• einer Gelenkarmmarkise in der Größe von 10 m × 250 cm.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben erster Instanz haben die Klägerin 14 % und die Beklagte 86 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 6 % und die Beklagte 94 % zu tragen.

Das Urteil des LG und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Das LG hat die Beklagte zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für gewerbliche Mieträume für die Zeit vom 1.4.2013 bis zum 3.2.2014 sowie des überwiegenden Teils des Nachzahlungsbetrages aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 verurteilt. Hinsichtlich des Restbetrages der Nebenkostennachzahlung sowie bezüglich Rücklastschriftkosten hat es die Klage abgewiesen. Ferner hat es die Klage hinsichtlich eines kleineren Teils der geltend gemachten Nutzungsentschädigung aufgrund einer teilweise für begründet erachteten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution abgewiesen. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die Klägerin habe keine Zwangsräumung beantragt und keine Nutzungsabsicht, so dass die Räume von der Beklagten nicht vorenthalten worden seien. Eine Rückgabe von Räumen sei ohne Räumung nicht möglich.

Die Ausübung des Vermieterpfandrechtes stünde einem Vorenthalten der Räume entgegen. Schon nach Erhalt der Räumungsklage habe die Beklagte dem Hausmeister Schlüssel zu dem Mietobjekt zurückgegeben. Die Beklagte habe keinen Besitz mehr an den Räumen und die Klägerin hätte bei Herausgabe des Inventars frei über die Räume verfügen können. Der Beklagten sei eine Herausgabe der Räume aufgrund der Verhinderung der Räumung durch die Klägerin nicht mehr möglich gewesen. Sie habe Anfang Oktober 2012 nochmals einen gemeinsamen Termin vorgeschlagen, worauf die Klägerin nicht reagiert habe.

Das Inventar habe einen Wert von 80.000,00 EUR, so dass durch das Vermieterpfandrecht eine Übersicherung vorliege.

Die Forderung auf Nutzungsentschädigung sei auch rechtsmissbräuchlich, da sie nur die Folge der verweigerten Herausgabe des Inventars sei. Es sei auch treuwidrig, dass die Klägerin durch die Nichtherausgabe des Inventars und die Verhinderung des Verkaufs jede Nutzung verhindert habe. Sie sei zur Verwertung des Inventars und zur Weitervermietung der Räume auch zur Schadensminderung verpflichtet gewesen.

Die Kündigung vom 30.10.2012 sei unwirksam gewesen, da ein Rückstand mit einer Monatsmiete keinen Kündigungsgrund darstelle. Sie habe die Miete für Oktober 2012 zudem Anfang November 2012 nachgezahlt. Das Räumungsurteil sei daher auch nur mit dem Zahlungsrückstand für November und Dezember 2012 und Januar 2013 begründet worden.

Ihr habe ein Zurückbehaltungsrecht an der Oktobermiete zugestanden. Sie habe Druck auf die Klägerin ausüben wollen, dem Nachmieter F.in dem Gespräch am 30.1...