Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 1 Allgemeines

Rz. 1

Der Mietvertrag als sog. besonderes Schuldverhältnis des BGB ist eine Rechtsbeziehung zwischen Personen, die den Gläubiger zum Fordern einer Leistung vom Schuldner berechtigt (§ 241). Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich den Bestimmungen des BGB in seinem Allgemeinen Teil, dem Allgemeinen Teil des Schuldrechts sowie den Vorschriften nach §§ 535 ff. Es herrscht grundsätzlich die verfassungsrechtlich (Art. 2 Abs. 1 GG) garantierte Vertragsfreiheit, jedoch gibt es gerade im Mietrecht, jedenfalls bei der Wohnraummiete, umfangreiche Einschränkungen. Diese ergeben sich aus dem Gesetzestext selbst (z. B. § 554 Abs. 5), aber auch aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff.) sowie aus zahlreichen anderen außerhalb des BGB existierenden Vorschriften, die sich vor allem auch auf den Mietpreis beziehen. Hier ist jedoch jeweils zwischen Wohnraum- und anderer Miete zu unterscheiden, z. B. unterliegt die Miete beim Gewerbemietverhältnis nach wie vor der freien Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, dies allerdings begrenzt durch § 138 (Wucher). Auch in den neuen Bundesländern gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, nachdem es dort bis zum 3.10.1990 die staatliche Wohnraumbewirtschaftung mit staatlicher Wohnungszuweisung als Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Mietvertrag gab (vgl. hierzu die Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes v. 16.10.1985, GBl. I Nr. 27 S. 301). Jedoch sind auch jetzt für bestimmte Wohnungen Einschränkungen in der Vertragsfreiheit insofern zu beachten, als Mietverträge über bestimmte Wohnungen nicht mit jedem in Betracht kommenden Mieter abgeschlossen werden können (vgl. hierzu z. B. § 4 WoBindG, wonach der Verfügungsberechtigte bestimmte Wohnungen nur an Personen mit einem sog. Wohnberechtigungsschein überlassen darf; das Belegungsrechtsgesetz v. 22.7.1990 für die neuen Bundesländer ist außer Kraft, jedoch sind mit Wirkung v. 1.1.1996 Belegungsbindungsgesetze in den Ländern erlassen worden – vgl. z. B. Land Brandenburg, GVBl. I 1995 S. 56 oder Berlin, GVBl. 1995 S. 638). Vereinbarungen, die gegen zwingendes Recht verstoßen, sind unwirksam, d. h., derjenige, der Rechte aus einer derartigen Vereinbarung ableiten will, kann sich darauf nicht berufen. Mietverträge, die trotz entgegenstehender öffentlich-rechtlicher Vorschriften privatrechtlich zustande gekommen sind, können u. U. nach § 573 Abs. 1 gekündigt werden.