Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 6.6.3 Duldungspflicht des Vermieters bei Mietermodernisierung

Rz. 68

Gemäß § 555d hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen; dabei handelt es sich um die in § 555b im Einzelnen aufgeführten Maßnahmen; insofern wird auf die Kommentierung zu § 555b verwiesen. Dagegen besteht im Grundsatz kein Anspruch des Mieters, dass der Vermieter modernisiert oder er selbst modernisieren darf. Dies folgt aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Es gibt allerdings immer wieder Ansätze, die auch einen Anspruch des Mieters auf Modernisierung zulassen wollen.

In § 554 Abs. 1 Satz 1 a. F., der den früheren § 554a ersetzt, ist die sog. Barrierefreiheit normiert. Danach kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch von Menschen mit Behinderungen dienen. Insofern wird auf die dortige Kommentierung verwiesen. Interessant in diesem Zusammenhang ist, dass gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 sich der Mieter zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten kann.

Eine klare Anspruchsgrundlage für den Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters, darüber hinaus Mietermodernisierungen durchführen zu lassen, existiert nicht, § 554 gilt nur für den Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter. Demgemäß kann nur § 242 als Rechtsgrundlage herangezogen werden, im Rahmen des Mietvertragsverhältnisses entsprechend Treu und Glauben Mietermodernisierungen zuzulassen, wenn kein zwingender Grund besteht, dass der Vermieter dem Mieter die verbesserte Nutzung des Mietobjektes verweigern darf (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 202; BGH, Urteil v. 8.5.1963, VIII ZR 252/61, MDR 1963, 672; LM Nr. 28 zu § 535). Aus dem Ausnahmecharakter der Rechtsgrundlage folgt jedoch, dass der Anspruch nur im Ausnahmefall bestehen kann und durch § 555b insofern überlagert wird, als er bei einer in angemessener Frist beabsichtigten gleichartigen Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter entfällt.

Weitere Voraussetzung für das Bestehen eines solchen Anspruchs auf Zustimmung durch den Vermieter ist die entsprechende Darlegung zum Umfang und zur Art der erforderlichen Arbeiten, so dass der Vermieter überprüfen kann, ob die vom Mieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme überhaupt aus seiner Sicht genehmigungsfähig ist. Das Erfordernis der Darlegung der konkret durchzuführenden Maßnahmen ergibt sich aus einer spiegelbildlichen Anwendung des § 555b, da nur auf diese Art und Weise der Vermieter überprüfen kann, ob das vom Mieter konkret geplante Vorhaben genehmigungsfähig ist (vgl. LG Berlin, Urteil v. 11.1.2002, 63 S 119/01, GE 2002, 533). Die analoge Anwendung des § 555b kann sich allerdings nur auf die Arbeiten selbst beziehen, nicht auf die übrigen Voraussetzungen der Vorschrift, wie z. B. Beginn der Arbeiten, Dauer der Arbeiten, Kostenberechnungen (vgl. dazu LG Berlin, GE 1995, 109).

Ferner hat der Vermieter in diesem Zusammenhang einen Anspruch auf Stellung einer Sicherheit im Hinblick auf spätere Rückbaukosten (LG Berlin, GE 1994, 1121; LG Berlin, Urteil v. 21.7.2003, 62 S 114/03, GE 2003,1429). Der Anspruch auf Zahlung einer Sicherheitsleistung für die Kosten des Rückbaus der Maßnahme entfällt dann, wenn durch eine anschließende Sanierung des Gebäudes ohnehin die erfolgte Veränderung der Mietsache beseitigt wird (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 4.2.2016, 14 C 103/16, GE 2017, 299). Überhaupt können hier die Grundsätze herangezogen werden, die im Rahmen eines Anspruchs auf Installation einer Parabolantenne entwickelt worden sind (vgl. OLG Karlsruhe, OLGZ 1993, 1151). Der Vermieter muss daher der Installation einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage zustimmen (AG Köln, Urteil v. 26.9.2023,222 C 150/23, NZM 2024, 40).