Rz. 62
Das Zurückbehaltungsrecht gilt selbst noch nach Auszug des Mieters, wenn er für einen späteren Zeitraum gekündigt hat. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt hat (BGH, VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296). Denn die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des mit der Einrede geltend gemachten Anspruchs anzuhalten. Redlicherweise kann der Mieter das Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete nur so lang ausüben, wie es noch seinen Zweck erfüllt, den dergestalt wirtschaftlich unter Druck gesetzten Vermieter (doch noch) zur Mangelbeseitigung anzuhalten (BGH, Urteil v. 19.10.2022, XII ZR 97/21, NZM 2023, 80; Bestätigung von BGHZ 206, 1). Daher besteht das Zurückbehaltungsrecht erst dann, wenn der Mieter dem Vermieter den diesem unbekannten Mangel nach § 536c angezeigt hat (BGH, Urteil v. 3.11.2010, VIII ZR 330/09, WuM 2011,12). Fraglich ist, ob dies auch dann gilt, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt war. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 entfällt, wenn der Mangel (inzwischen) beseitigt wurde; wenn der Vermieter behauptet, der Mangel der Mietsache sei schon beseitigt oder er werde beseitigt sein, kommt es darauf an, ob das Zurückbehaltungsrecht noch dem Zweck dienen kann, Druck auf den Vermieter auszuüben (LG Berlin, Urteil v. 27.5.2021, 65 S 19/21, GE 2022, 102).
Das Zurückbehaltungsrecht entfällt nicht, wenn der Mieter das zurückbehaltene Geld ausgegeben hat (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536 Rn. 414).
Mit der Veräußerung des Mietobjekts verliert der Mieter gegenüber dem Veräußerer sein Zurückbehaltungsrecht und muss die einbehaltenen Beträge zurückzahlen (BGH, VIII ZR 284/05, GE 2006, 1034).Der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht nunmehr gegenüber dem Erwerber erneut geltend machen.
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