Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 4.5 Mängel der Mietsache selbst

Rz. 20

Mängel, die der Mietsache selbst anhaften, berechtigen zur Minderung.

Im Einzelnen:

4.5.1 Bad

Rz. 21

Der Vermieter ist auch verpflichtet, dem Mieter ein der Verkehrsüblichkeit entsprechendes Bad zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Für den Wegfall der Duschmöglichkeit ist eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt gehalten worden (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 5.2.2020, 15 C 256/19, GE 2020, 611), ebenso für den Ausfall der Warmwasserversorgung (AG Essen, Urteil v. 20.7.2023, 136 C 95/23, BeckRS 2023, 18339) oder bei Ausblühungen und Feuchtigkeitserscheinungen an einer Wand im Badezimmer infolge von Undichtigkeiten an den Fugen der Dusche (LG Berlin, Urteil v. 15.10.2010, 65 S 136/10, GE 2010, 1621; AG Aachen, Urteil v. 12.11.2015, 100 C 272/15, ZMR 2016, 294). Eine nur teilweise Neuverfliesung mit weißen Kacheln, weil die vorhandenen grünen Fliesen nicht vorhanden sind, führt zu einer Minderung von 3 % (AG Köln, Urteil v. 13.4.2012, 201 C 481/10, ZMR 2012, 632).

4.5.2 Balkon

Rz. 22

Der Vermieter haftet auch für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen (LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 68/97).

Hinweis

Verglasung

Der Vermieter braucht aber die vom Mieter angebrachte Verglasung eines Balkons, die anlässlich einer Fassadenrenovierung entfernt wurde, nicht wieder anzubringen (LG Berlin NZM 1998, 661).

Der Vermieter haftet jedoch für Rostschäden am Balkon infolge Gießwassers (LG Berlin GE 1992, 383)

Hinweis

Bepflanzung

Führt die Balkonbepflanzung eines Mieters zu Beeinträchtigungen bei einem anderen Mieter (herunterfallende Blüten und sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot), kann letzterer vom Vermieter ein Vorgehen gegen den störenden Mieter mit der Maßgabe verlangen, dass die Balkonbepflanzung derart zurückgeschnitten wird, dass diese nicht mehr über die Brüstung des Balkons herüber ragt (LG Berlin, Urteil v. 28.10.2002, 67 S 127/02,GE 2003, 188).

Zu niedrige Balkontürschwellen stellen auch dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn sie den bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen/TGL entsprechen (LG Berlin GE 1987, 193). Ein geringes Balkongefälle mit der Folge, dass ein Teil des Regenwassers nicht über den Rand abläuft, sondern stehen bleibt und erst durch Verdunstung verschwindet, stellt noch keinen erheblichen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt (AG Leipzig, Urteil v. 4.11.2015, 170 C 9129/12, GE 2016, 593).

Wird ein ursprünglich nicht überdachter Balkon durch die Errichtung eines Balkons bzw. eine Dachterrasse für eine darüber liegende Wohnung überdacht, ist fraglich, ob darin automatisch ein zur Mietminderung liegender Mangel wegen angeblicher Verschattung liegt (bejahend AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 13.2.2013, 214 C 234/12, GE 2013,625; verneinend LG Berlin, Beschluss v. 12.4.2019, 66 S 14/19, GE 2019, 1037).

Für Mängel des Balkons sind folgende Minderungsquoten angesetzt worden:

• Verlegen des bisher unter Putz liegenden Regenfallrohrs über Putz und vor das Balkonfenster, Verkleinerung der Fläche um 0,25 qm und Anbringen einer Schwelle zum Balkon: 3 % (AG Berlin-Wedding, Urteil v. 17.10.2007, 20 C 313/07, GE 2008, 609)
• 3 cm langer und 1 bis 2 mm breiter Riss und Balkontür schwergänig: 2 % (LG Berlin, GE 1996, 551)
• Einblick in den Balkon nach Dachgeschossausbau: 4 % (LG Berlin, MM 2000, 222)
• Abriss des Balkons: 5 % (AG Potsdam, WuM 1994, 376); 15 % (AG Bonn, WuM 1986, 212)
• durchgehender Riss im Außenmauerwerk: 15 % (AG Bergheim, WuM 2000, 435)

• Unbenutzbarkeit durch Bauarbeiten und optische Beeinträchtigung durch auf Balkon gelagerte Baustoffe:

  • in der Winterzeit bis März: 9 % bis 10 %
  • für April und Mai: 15 %
  • Juni: 19 % bis 20 %
  • Juli bis August: 22 %

  (LG Berlin, Urteil v. 25.1.1996, GE 1997, 555)

• Einsichtsmöglichkeit vom benachbarten Neubau in Bad, Schlaf und Wohnräume: 10 % (LG Berlin, MM 2001, 246)
• Loses Balkongitter, Moosbildung, durchnässte Laibung, feuchtes Mauerwerk bei Regen, tropfende Balkondecke, Fenster undicht: 20 % (LG Berlin, MM 1992, 313)

4.5.3 Bleirohre

Rz. 23

Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter vorhandene Bleirohre austauscht, obwohl die Werte der Trinkwasserverordnung nicht überschritten werden (Schläger ZMR 1990, 162 und ZMR 1992, 89; OLG Köln NJW 1992, 51; LG Frankfurt/Main ZMR 1990, 17; LG Köln ZMR 1991, 223; LG Hamburg NJW 1991, 1898; WuM 1992, 11; AG Schöneberg GE 1986, 1073; LG Berlin, GE 1987, 243; a.A LG Hamburg, MM 1991, 161; AG Berlin-Schöneberg, NJW-RR 1991, 782). Bei der Messung des Bleigehaltes des Trinkwassers kommt es nicht auf das sog. Stagnationswasser an, sondern auf den Bleiwert nach einem kurzfristigen Ablaufen des Trinkwassers (LG Berlin GE 1996, 929).

4.5.4 Elektroinstallation

Rz. 24

Der Vermieter schuldet eine ausreichende Versorgung der gemieteten Räume – im eingeschränkten Umfang auch der Nebenräume – mit Beleuchtungs- und Kochstrom. Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindests...