Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 4.6 Mitbenutzte Einrichtungen/ Gebäude

4.6.1 Fahrstuhl

Rz. 31

Der Vermieter einer Wohnung in einem Hochhaus ist verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr, sowohl an Werk –wie auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.6.2004, 2 W 22/04, NZM 2004, 909).

Einschränkende Formularvereinbarungen dahingehend, dass der Fahrstuhl nur zu bestimmten Tageszeiten in Betrieb gehalten wird, sind unwirksam. Ein nachträglich eingebauter Fahrstuhl wird Gegenstand des Mietverhältnisses und damit des Nutzungsrechts aller Mieter, wenn die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und durchgeführt wurde. Allein die Tatsache, dass der Mieter den Modernisierungszuschlag dafür nicht zahlt, führt nicht zum Wegfall des Rechts auf Benutzung des Fahrstuhls (AG München, Urteil v. 7.4.2000, 431 C 1948/00, NZM 2001, 93).

Folgende Minderungsquoten sind angesetzt worden:

• Aufzug zur Wohnung im 3. OG fällt aus: 3 % (AG Berlin-Mitte GE 2017, 782)
• Aufzug zur Wohnung im 4. OG fällt aus: 10 % (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 423)
• Aufzug zur Wohnung im 10. OG fällt mehr als zwei Wochen aus: 20 % (AG Berlin-Mitte, Urteil v.19.4.2007, 10 C 24/07, MM 2007, 227)

4.6.2 Hauseingang/Hausflur/Fassade

Rz. 32

Der Mieter kann verlangen, dass vorhandene Regenschutzvorrichtungen über dem Hauseingang funktionieren (KG, Urteil v. 13.10.2003, 12 U 104/03, GE 2003, 1611).

Der Vermieter ist verpflichtet, den Hausflur zu renovieren, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses der Hausflur frisch renoviert war (KG GE 1984, 81; einschränkend: LG Berlin 1994, 997: nur bei schlechthin unzumutbarem Zustand); insoweit hat er auch Anspruch auf Beseitigung von Graffiti im Eingangsbereich (AG Hamburg, Urteil von 22.4.2004, 44 C 209/03, WuM 2006, 244).

Auch bei einem Altbau kann der Mieter die Renovierung des Treppenhauses verlangen, wenn das Treppenhaus einen Zustand aufweist, der auch für einen Altbau nicht mehr hinnehmbar ist, weil Hausflure und Treppenräume nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen sind oder die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliegt (LG Berlin, Urteil v. 27.9.2004, 67 S 131/04, MM 2004, 410, 411).

Der Mieter hat auch einen Anspruch auf Ausbesserung beschädigter Putzflächen (LG München I WuM 1993, 736) sowie auf Beseitigung von Schmierereien beleidigenden Inhalts im Flur (AG Schöneberg MM 1994, 211).

Der Mieter kann auch Renovierung des Nottreppenhauses neben dem Fahrstuhl verlangen, wenn dieses durch zahlreiche Verschmutzungen und Farbschmierereien verunstaltet ist, bei Beginn des Mietverhältnisses aber renoviert war (LG Berlin, Urteil v. 13.6.2003, 64 S 43/03).

Schadhafte Treppenstufen im Hausflur, die insbesondere eine Stolpergefahr bergen, sind vom Vermieter auch dann instand zusetzen, wenn der Zustand bereits seit Beginn des Wohnungsmietvertrages im Jahr 1998 andauert (LG Berlin, Urteil v. 15.11.2004, 67 S 165/04, WuM 2005, 49).

Eine schwergängige Haustür stellt keine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchswertes dar (LG Berlin, Urteil v. 27.10.2006, 63 S 186/06, GE 2007, 367).

Folgende Minderungsquoten sind angesetzt worden:

• Hausbeleuchtung defekt: 1 % (AG Berlin-Schöneberg, GE 1991, 527)
• Hauseingang, Vermüllung; Verunreinigung: 5 % (AG Berlin-Mitte, GE 2015, 330; AG Köln, Urteil v. 31.07.2007, 219)
• Haustür defekt: 3 % (AG Berlin-Neukölln, MM 1988, 151)

Bei Graffiti an der Erdgeschossfassade eines Wohnhauses handelt es sich nicht um einen Mangel der Mietsache (hier: Wohnung im 2. OG), wenn keine besondere Beschaffenheit der Fassade des Hauses vereinbart ist und es sich nicht um eine Luxusimmobilie bzw. eine solche handelt, die seitens des Mieters zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 4.2.2015, 7 C 43/14, GE 2015, 462).

4.6.3 Keller

Rz. 33

Der Keller muss zumindest trocken sein, damit der Mieter dort nicht ständig benötigte Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände lagern kann. Kellerfeuchte im Altbau stellt jedoch keinen Mangel dar, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes typisch ist (LG Dresden, Urteil v.17.6.2014,4 S 4/14, NZM 2015, 250). Der einmalige Wassereintritt in den Kellerraum stellt keine dauerhafte Beeinträchtigung dar, die zu einer Mietminderung berechtigen würde (AG Münster, Urteil v. 24.7.2007, 3 C 2569/07, WuM 2007, 544).

Im Übrigen braucht der Keller im Allgemeinen nur verkehrssicher zu sein, d. h. er muss die nach den bauaufsichtlichen Bestimmungen notwendigen Voraussetzungen erfüllen.

Folgende Minderungsquoten sind angesetzt worden:

• mitgemieteter Keller fehlt: 2 % (LG Berlin, GE 1996, 471)
• mitgemieteter Kellerverschlag steht nicht zur Verfügung : 2 % (LG Berlin, GE 1998, 1151)
• nur eingeschränkt nutzbar: 5 % (AG Hannover, 548 C 11867/85)
• wird nach Regenfällen feucht: 5 % (AG Düren, WuM 1983, 30)
• fehlende Beleuchtung im Keller: 5 % (LG Berlin, GE 1998, 1151)
• Fahrradkeller, Entzug: 5 % (AG Hamburg, NZM 2007, 802)

4.6.4 Kinderspielplatz

Rz. 34

Der Kinderspielplatz, der von dem Vermieter einer Wohnanlage eingerichtet worden ist, gilt für die Mieter in dieser Anlage als mit vermietet mit der Folge, dass der Vermieter diese...