Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536b Kenntnis des Mieters vom ... / 2.5 Wiederaufleben von Gewährleistungsrechten

Rz. 7

Das Mietminderungsrecht nach § 536 bezieht sich auf die geschuldete Miete, so dass der Mieter den Minderungsbetrag von der jeweils geschuldeten Miete abziehen kann. Die Rechte aus § 536a auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung haben keinen Bezug zur geschuldeten Miete. Die Rechte aus §§ 536, 536a können nach Maßgabe des § 536b ausgeschlossen oder beschränkt sein. Liegen die Voraussetzungen des § 536b vor, entfallen die Gewährleistungsrechte oder beschränken sich endgültig. Ein Wiederaufleben ist gesetzessystematisch nicht begründbar.

Dennoch nimmt die Rechtsprechung teilweise an, dass Gewährleistungsrechte wieder aufleben können, wenn die Parteien eine Mieterhöhung vereinbaren und der Mieter danach die erhöhte Miete jetzt nur unter Vorbehalt zahlt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.1993, 10 U 3/93, MDR 1994, 371; LG Köln, WuM 1990, 17; LG Köln, Urteil v. 29.9.1993, 6 S 307/93, WuM 1994, 429; AG Köln, Urteil v. 28.1.1994, 201 C 485/93, ZMR 1995, 260; vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536b Rn. 42 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 460). Diskutiert wird in diesem Zusammenhang jedoch nur das Aufleben von Minderungsrechten, wobei die Berechnungsmethode unterschiedlich ist. Sternel (Mietrecht, II Rn. 677 Fn. 58) meint, die Minderungsberechtigung lebe bei einer Mieterhöhung im Umfang des Erhöhungsbetrags auf, so dass sie z. B. bei einer Mieterhöhung von 400 DM (200 EUR) auf 460 DM (230 EUR) und einer berechtigten Minderungsquote von 25 % nur 60 DM (30 EUR) betrage (und nicht 100 DM [50 EUR] oder 115 DM [57,50 EUR]), während sie ohne die Folgen aus § 539 25 % von 460 DM (230 EUR) = 115 DM (57,50 EUR) betragen hätte. Eine andere Meinung (vgl. Bub/Treier/Kraemer, III B Rn. 1415) berechnet die Minderungsquote nur im Hinblick auf den Erhöhungsbetrag, mithin 25 % von 60 DM (30 EUR) Mieterhöhung = 15 DM (7,50 EUR). Wenn überhaupt, kann nur letztere Methode vertretbar sein, da wegen der Rechtsfolgen aus § 536b jegliche Minderung ausgeschlossen ist, die sich auf die bis zur Mieterhöhung geschuldete Miete bezieht.

Hinweis

Kein Automatismus

Das Minderungsrecht lebt aber nicht automatisch auf; vielmehr muss der Mieter die veränderte Situation anzeigen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536b Rn. 45).

Die Frage des Wiederauflebens von vor der Mietrechtsreform verwirkten Minderungsansprüchen für die Zeit danach aufgrund der BGH-Entscheidung zum Analogieverbot zu § 536b ist inzwischen überholt (LG Berlin, GE 2004, 480; LG Berlin, GE 2004, 628; LG Berlin, GE 2004, 889).