Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 8 Haftung des Mieters für Dritte

Rz. 31

Der Mieter hat auch im Falle der Erlaubnis zur Untervermietung ein dem Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache zur Last fallendes Verschulden zu vertreten (§ 540 Abs. 2). Der Untermieter ist insoweit Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der diesem obliegenden Obhutspflicht (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 78); Mietprozess/Beierlein, Kap. 5 Rn. 12).

Dazu gehören alle Handlungen im Rahmen des Untermietvertrages, auch vorsätzliche Handlungen des Dritten (BGH, Urteil v. 17.10.1990, VIII ZR 213/89, BGHZ 112, 307 [309 f.]; OLG München, Urteil v. 5.12.1986, 7 U 4904/85, NJW-RR 1987, 727; OLG Düsseldorf, Urteil v. 20.3.1997, 24 U 39/96, NJW-RR 1997, 1097; AG Hamburg-Altona, Urteil v.14.2.2012,316 C 275/11, ZMR 2012, 587). Der Mieter muss dafür einstehen, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietverhältnisses einhält (BGH, NJW 2000, 3203). Der Mieter haftet für fahrlässige und vorsätzliche Sachbeschädigungen, Störungen des Hausfriedens, unerlaubte Handlungen (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss v. 31.10.2016, I-24 U 74/16, ZMR 2017, 559: Unterschlagung der Mietsache durch den Untermieter; AG Wedding, Urteil v. 10.2.2015, 11 C 103/14, GE 2015, 390: Stromdiebstahl) und Vertragsverletzungen gegenüber dem (Haupt-)Vermieter jeder Art.

Der Mieter haftet insoweit für schuldhafte Beschädigungen nicht nur der gemieteten Räume (BGH, Urteil v. 17.10.1990, VIII ZR 213/89, BGHZ 112, 307 = NJW 1991, 489; Mietprozess/Beierlein, a.a.O.), sondern auch der vom Untermieter mitbenutzten Teile der Wohnung und des Gebäudes. Beschädigt der Untermieter bei seinem Ein- oder Auszug schuldhaft das Treppenhaus, so kann der (Haupt-)Vermieter den Mieter dafür in Anspruch nehmen. Der Mieter seinerseits kann aus dem Untermietverhältnis den Untermieter dafür regresspflichtig machen. Hat der Untermieter mit dem Transport ein Umzugsunternehmen beauftragt, so haftet der Untermieter für dessen Verschulden, weil dieses sein Erfüllungsgehilfe ist. Der (Haupt-)Vermieter kann auch in diesem Fall den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, weil dieser für das Verschulden des Untermieters haftet, der seinerseits für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen haftet.

Auf das Verschulden des Mieters kommt es nicht an. Daher kann der Mieter dem (Haupt-)Vermieter auch kein Mitverschulden hinsichtlich der Erlaubniserteilung entgegenhalten. Der Mieter hat aber ein Verhalten des unzurechnungsfähigen Untermieters nicht mehr zu vertreten (LG Berlin, Beschluss v. 4.5.1995, 61 T 25/95, WuM 1995, 395).