Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 6 Übergangsregelung

Rz. 54

In den bis zum 1.5.2013 entstandenen Mietverhältnissen muss die Ankündigung den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung entsprechen, wenn sie bis zu diesem Zeitpunkt dem Mieter zugegangen ist (Artikel 229 EGBGB i. d. F. des Artikels 2 Abs. 1 Nr. 1 des MietRÄndG). Da die Übergangsregelung sich auf sämtliche "entstandene(n)" Mietverhältnisse bezieht, sind davon nicht nur die ausdrücklich abgeschlossenen Mietverträge, sondern auch die konkludent zustande gekommenen Mietverhältnisse erfasst; bei letzteren dürfte allerdings der Zeitpunkt des Entstehens nur schwer feststellbar sei, sodass die Anwendung der Übergangsvorschrift streitträchtig werden dürfte.

Rz. 55

Problematisch ist außerdem die Anwendung der Übergangsvorschrift auf Maßnahmen, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Diese Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hatte, waren nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 a. F. ankündigungspflichtig, weil sie keine Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 554 Abs. 2 a. F. waren (BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM 2009, 290). Nunmehr sind sie in § 555b Nr. 6 ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführt und damit nach § 555c ankündigungspflichtig. Obwohl die Übergangsvorschrift ihrem Wortlaut nach nicht eingreift, ist sie entsprechend anzuwenden, da auch vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen – wenn auch nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 a. F. – schon nach früherer Auffassung grundsätzlich anzukündigen waren (BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM 2009, 290). Die bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zugegangene Ankündigung der vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahmen brauchte allerdings nicht den strengen Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 a. F. entsprechen; es reichte aus, dass sich der Mieter auf Grund der Ankündigung auf die vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme einstellen konnte.

Rz. 56

In den bis zum 1.5.2013 entstandenen Mietverhältnissen bleibt die Ankündigung entbehrlich bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerhebliche Mieterhöhung führen (vgl. dazu Rn. 49-51), wenn der Vermieter mit der Maßnahme bis zu diesem Zeitpunkt begonnen hat (Artikel 229 EGBGB i. d. F. des Artikels 2 Abs. 1 Nr. 2 des MietRÄndG). Als "Beginn" ist der erste Hammerschlag anzusehen (vgl. näher oben Rn. 2).