Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.4.1 Regelungsbereich

Rz. 35

Für den bis zum 31.12.2001 öffentlich geförderten Wohnraum gilt § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, wonach nur diejenigen Kosten umgelegt werden dürfen, "die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind." Auch für preisfreien Wohnraum – und damit auch für früher preisgebundenen Wohnraum, der bis zum 3.10.1990 errichtet worden ist, in den neuen Bundesländern – kann auf diese Bestimmung zurückgegriffen werden (BGH, Urteil v. 13.10.2010, XII ZR 129/09, a. a. O.; vgl. ferner von Seldeneck, Rn. 2602 m. w. N.; Beyer, NZM 2007, 1, 2). Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch bei der Vermietung einer Eigentumswohnung.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse (BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13, NZM 2015,132; BGH, Urteil v. 13.10.2010, XII ZR 129/09, a. a. O.; KG, Urteil v. 7.2.2011, 8 U 147/10, GE 2011, 545; KG, Urteil v. 28.6.2010, 8 U 167/09, Rn. 76; KG, Urteil v. 3.12.2007, 8 U 19/07, GE 2008, 122; OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.3.2013, I-24 U 115/12, ZMR 2014,31; LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 29 O 326/06, GE 2008, 126; LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 29 O 326/06, GE 2008, 126; offen gelassen von LG Berlin, Urteil v. 17.10.2008, 32 O 103/08, GE 2009, 52). Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot lässt sich jedoch ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12, GE 2014, 245; BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142; a. A. LG Neubrandenburg, Beschluss v. 27.3.2013, 1 S 75/12, WuM 2013, 541).

Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags abgeschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter – im Fall eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses – eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses – beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen – möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (BGH Urteil v. 25.1.2023, VIII ZR 230/21, WuM 2023, 204).