Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.20 Kosten der Beleuchtung

Rz. 182

§ 2 Nr. 11 BetrKV

Die Kosten der Beleuchtung

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (AG Neuss, WuM 1997, 471: Parkplatz) und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile (AG Gera, WuM 2002, 285: Keller) umlagefähig. Zu den Beleuchtungskosten gehören jedoch nicht die Stromkosten der Entlüftungsanlage (AG Frankfurt/Main, Urteil v. 13.1.2010, 33 C 3805/09-51, WuM 2010, 92). Auch die Kosten für die Hausnummern- und/oder Klingeltableaubeleuchtung sind als Beleuchtungskosten auf sämtliche Mieter umlegbar (weitergehend AG Leipzig, Urteil v. 14.9.2007, 163 C 496/07, WuM 2007, 576: auch Kosten der Klingelanlage). Die Kosten der Beleuchtung von Zuwegen sind nur umlagefähig, wenn die Leuchten auf privatem Grund stehen (LG Aachen, DWW 1993, 42). Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist jedoch, dass es sich um allgemein benutzte Gebäudeteile handelt. Daher zählen die Kosten der Beleuchtung für nur von einzelnen Mietern benutzte Räumlichkeiten (Keller, Garagen, Hobbyräume, Werkstatträume) nicht zu den allgemein umlegbaren Kosten (AG Hamburg-Blankenese,Urteil v. 8.7.2011,532 C 80/11, ZMR 2011,885: Kellerabteile einzelner Mieter). Diese Kosten sind vielmehr durch Zwischenzähler zu ermitteln und den einzelnen Mietern in Rechnung zu stellen (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3626). Werden die Stromkosten durch einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt und vorweg abgezogen, ist eine Betriebskostenabrechnung insoweit formell unwirksam, wenn nicht auch die Gesamtkosten angegeben sind (LG Berlin, Urteil v. 29.7.2008, 63 S 18/08, GE 2009, 269). Die Kosten für das Ein- und Ausschalten von Beleuchtungen für gemeinsam benutzte Gebäudeteile (z. B. Umschaltung auf Nachtstrom usw.) können ebenfalls als Beleuchtungskosten umgelegt werden; erfolgt die Umschaltung durch den Hauswart, so sind die dafür anfallenden anteiligen Lohnkosten unter Nr. 14 (Hauswartskosten) anzusetzen. Die Kosten der Beleuchtung für den Heizungskeller gehören nach überwiegender Auffassung nicht zu den Heizungskosten (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkV Rn. 30; Peruzzo, S. 57) sondern zu den Beleuchtungskosten.

Die Kosten für den Austausch von Glühbirnen, Leuchtstoffröhren, Sicherungen (OLG Düsseldorf, NZM 2002, 762) sowie die Kosten für die Reparatur von defekten Beleuchtungsanlagen für gemeinsam benutzte Gebäudeteile können auf keinen Fall als Betriebskosten umgelegt werden. Diese Kosten fallen unter Instandhaltungskosten (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 27), die lediglich für preisgebundenen (öffentlich geförderten) Sozialbau mit einer Pauschale umlegbar sind (§ 28 II. BV). Die Betriebskosten eines Notstromaggregats sind dagegen als Kosten der Stromversorgung umlagefähig (AG Koblenz, NZM 2000, 238).

Hinweis

Kostenposition Allgemeinstrom

Die Kostenposition "Allgemeinstrom" ist nicht umlagefähig (LG Krefeld, Urteil v. 21.9.2022, 2 S 27/21, GE 2022,1310), da es sich nicht nur um die Kosten der Beleuchtung handelt, sondern um eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenarten (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 271) und es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt (AG Hamburg, Urteil v. 20.11.2020, 49 C 363/19, BeckRS 2020, 3147).

Grundsätzlich ist Umlage nach der Wohnfläche zulässig. Das gilt auch insoweit, als Stromkosten für gemeinsam mit Gewerbebetrieben benutzte Zugänge entstehen. Die Mehrkosten für gemeinsam mit Gewerbebetrieben benutzte Zugänge müssen nur dann vorweg erfasst werden, wenn sie erheblich ins Gewicht fallen (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = WuM 2006, 200 = ZMR 2006, 358), z. B. bei einer repräsentativen Außenbeleuchtung für Gewerbebetriebe.