Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557b Indexmiete / 4.5 Dauer der Indexmiete

Rz. 14

Die Indexmiete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Für die Dauer der Indexklausel können Mieterhöhungen nur wegen Betriebskostensteigerungen erfolgen oder wegen derjenigen baulichen Maßnahmen, auf gesetzlichen oder behördlichen Anforderungen beruhen und der Vermieter nicht zu vertreten hat. Die Vereinbarung, dass der Vermieter die Karenzfrist von einem Jahr nicht einzuhalten braucht, wäre unwirksam mit der Folge, dass die Indexmietenvereinbarung insgesamt unwirksam wäre.

Die Wartefrist beginnt mit der ersten Festlegung der Miete bei Vertragsbeginn oder mit dem Wirksamwerden einer Änderung der Miethöhe während des Bestehens des Mietverhältnisses (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 34). Sie wird auch ausgelöst durch jede einvernehmliche Mietänderung, auch durch eine einvernehmliche Mietsenkung (str.; a. A. Blank, WuM 1993, 503 [511]), soweit sie nicht auf der Einigung über eine Minderungsquote beruht.

Bei Mängeln der Wohnung stellt sich zudem das Problem, ob ein zunächst verwirktes Minderungsrecht bei Erhöhung der Miete wieder auflebt, und in welchem Umfang. Grundsätzlich können Gewährleistungsansprüche wieder aufleben, wenn der Vermieter die Miete erhöht (vgl. u. a. OLG Düsseldorf, WuM 1994, 324; LG Berlin, Urteil v. 25.1.1997, 64 S 297/96, ZMR 1997, 354). Nach der hier vertretenen Auffassung lebt das Minderungsrecht aber nur bezogen auf den Erhöhungsbetrag wieder auf, weil der Mieter sonst besser gestellt werden würde als vorher (so auch OLG Düsseldorf a. a. O.; LG Berlin, Urteil v. 10.9.2002, 63 S 498/01, GE 2003, 326; Mersson, Wohnungsbaurecht, § 557a Anm. 5; a. A. LG Düsseldorf, Urteil v. 27.5.1997, WuM 1998, 20; LG Potsdam, Urteil v. 4.8.1997, NZM 1998, 20).

Die Jahressperrfrist endet mit der Laufzeit der Indexmietvereinbarung. Nach Ablauf der Laufzeit der Vereinbarung ist eine Mieterhöhung nach § 559 auch aufgrund von Wertverbesserungs- oder Energie- bzw. Wassereinsparungsmaßnahmen zulässig, die während der Laufzeit durchgeführt worden sind, weil § 557b Abs. 2 nicht derartige Maßnahmen während der Laufzeit ausschließt, sondern nur die daraus resultierende Mieterhöhung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 38).

Die Mieterhöhungserklärung kann bereits vor Ablauf der Sperrfrist auf einen Zeitpunkt nach deren Ablauf abgegeben werden; denn eine Regelung wie in § 558 Abs. 1, wonach die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden kann, und deshalb die Miete sich erst nach fünfzehn Monaten ändern kann, fehlt in § 557b. Die Mietänderungserklärung kann daher bereits vor Ablauf der Frist zugehen, wenn die Änderung erst nach dem Ablauf der Frist eintreten soll (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 34; Bub, NJW 1993, 2897 [2900]; Steinig, GE 1995, 586).