Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557b Indexmiete / 6 Unwirksame Vereinbarungen

Rz. 18

Klauseln, wonach ohne Änderung des Indexes oder nur bei einer Steigerung der Vermieter einseitig die Miete erhöhen darf, sind als zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam (§ 557b Abs. 4).Daher ist auch eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, die Miete indexbezogen abzusenken, nicht nur als Individualvereinbarung, sondern auch als vom Vermieter gestellte Formularklausel unwirksam (LG Berlin II, (Hinweis-) Beschluss v. 20.6.2024, 67 S 83/24, GE 2024, 853).

Fraglich ist, ob sog. Untergrenzen vereinbart werden können, bei deren Überschreitung eine Anpassung erst zulässig wird (bejahend: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 28). Soweit insoweit argumentiert wird, die dadurch eintretende Benachteiligung des Mieters bei fallendem Index führe nicht zur Unwirksamkeit gemäß § 557b Abs. 4, wenn die gleiche Grenze auch für Mietsteigerungen gelte, verkennt, dass eine Gegenrechnung der Vor- und Nachteile dem System der Indexmiete fremd ist.

Vereinbarungen, wonach der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) verlangen darf, wenn die Indexmiete hinter dieser zurückbleibt, sind eindeutig unwirksam, weil gemäß § 557b Abs. 2 Satz 3 Mieterhöhungen gemäß § 558 ausdrücklich ausgeschlossen sind.

Auch Vereinbarungen, dass sämtliche Modernisierungen während der Dauer der Indexmiete zu einer Mieterhöhung dann berechtigen, wenn die Indexmiete hinter der durch den Modernisierungszuschlag erhöhten Miete zurückbleibt, sind unwirksam, da Mieterhöhungen gemäß § 559 nur zulässig sind, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen nicht zu vertreten hat; diese sind unabhängig davon zulässig, ob durch die nicht zu vertretende Maßnahme gleichzeitig der Gebrauchswert der Wohnung verbessert wird oder Energie bzw. Wasser eingespart wird. Auch lösen gemäß § 557b Abs. 2 Satz 2 zulässige Mieterhöhungen wegen nicht zu vertretender baulicher Maßnahmen nicht die Wartefrist von einem Jahr aus, ebenso wenig wie vor Beginn der Indexmiete erfolgte Mieterhöhungen nach § 559 wegen der übrigen Modernisierungen (Staudinger/Weitemeyer, § 557b Rn. 36).

Unwirksam sind Vereinbarungen, dass die Indexmiete nicht gelten soll, wenn eine gleichzeitig vereinbarte Staffelmiete höher ist als die Indexmiete; denn Staffelmiete und Indexmiete schließen sich gegenseitig aus (Staudinger/Weitemeyer, § 557b Rn. 39). Bei Vereinbarung einer Staffel- und einer Indexmiete für dieselbe Zeit dürften beide Vereinbarungen unwirksam sein, sodass es zunächst bei der Ausgangsmiete bleibt.