Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 2 § 558 Abs. 1 – Mieterhöhungsverlangen/Wartefrist

2.1 Mieterhöhungsverlangen

Rz. 3

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des alternativen Begründungsmittels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt; liegt die verlangte Miete oberhalb der im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

In dem Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werden. Der Vermieter muss weiterhin das von ihm für einschlägig gehaltene Rasterfeld genau bezeichnen. Die Angabe des falschen Rasterfeldes dürfte allerdings nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen, sondern dieses nur materiell unrichtig machen. Der Vermieter hat in dem Mieterhöhungsverlangen die für die Einordnung in das Rasterfeld maßgeblichen Umstände (Baualter, Ausstattung, Lage etc.) anzugeben, damit Streit vermieden wird, ob der Mieter die Grundlagen der Mieterhöhung daraus entnehmen konnte.

Hinweis

Mietstruktur

Die vereinbarte oder zuletzt geänderte Mietstruktur (Brutto-, Teilinklusiv-, Nettomiete) darf nicht verändert werden. Eine Ausnahme gilt für die vereinbarte Bruttowarmmiete.

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – gemäß § 2 HeizKV nicht mehr anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der HeizKV widerspricht (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, ZMR 2006, 76). Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden ist, jedoch nicht die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens – und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage – zur Folge (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, a. a. O.).

2.2 Wartefrist

Rz. 4

Dauer

Die Wartefrist betrug nach dem bisherigen § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG ein Jahr. § 558 Abs. 1 normiert jetzt eine Frist von fünfzehn Monaten, in der die Miete unverändert geblieben sein muss. Damit ist jedoch tatsächlich keine Änderung der Sach- und Rechtslage verbunden. Es soll sich lediglich um eine Klarstellung handeln. Denn die Rechtsprechung war bei der bislang formulierten Jahressperrfrist wegen der sich anschließenden Überlegungsfrist des Mieters (§ 2 Abs. 3 und 4 MHG a. F.) ebenfalls von einem Mindestzeitraum von fünfzehn Monaten zwischen letzter Mieterhöhung und Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung ausgegangen (vgl. BGH, RE v. 16.6.1993, VIII ARZ 2/93, GE 1993, 799). Ausdrücklich wird daher in § 558 Abs. 1 Satz 2 festgehalten, dass das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Damit soll einerseits gewährleistet werden, dass der Mieter nicht unnötig in kurzen Zeitabständen mit Mieterhöhungen konfrontiert wird. Andererseits stellt die Regelung klar, dass der Vermieter nach Ablauf eines Jahres eine Mieterhöhung verlangen kann und so unter Berücksichtigung der Überlegungsfrist von insgesamt fünfzehn Monaten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat (so die Regierungsbegründung BT-Drucks. 14/4553).

2.3 Die Wartefrist

Rz. 5

Unberücksichtigte Erhöhungen

Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem vereinbarten Modernisierungszuschlag, ohne dass eine formelle Mieterhöhungserklärung nach § 559b vorliegen müsste. Voraussetzung ist allerdings, dass die Mieterhöhung tatsächlich wegen Modernisierungsarbeiten i. S. d. § 559 vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 18.7.2007, VIII ZR 285/06, ZMR 2007, 774; BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 287/06, ZMR 2008, 699, im Anschluss an BGH, Urteil v. 28.4.2004, VIII ZR 185/03, GE 2004, 749). Die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Kapitalkosten ist weggefallen.

Das Gesetz spricht nicht den Fall einer Mietsenkung an, die demgemäß ebenfalls bei der Wartefrist außer Betracht zu bleiben hat (nach wie vor eindeutiger Gesetzeswortlaut; vgl. auch Kinne ZMR 2001, S. 775, 777).

Rz. 5a

Teilzustimmung

Mit einer erklärten Teilzustimmung, die der Vermieter nicht abschließend annimmt, kann der Mieter die Wartefrist nicht auslösen. Jedenfalls kann der Vermieter wegen des streitigen Mehrbetrags die Zustimmungsklage erheben; sie wird nicht durch eine eingetretene Wartefrist ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil v. 20.9.1996, 63 S 196/96, GE 1996, 1551). Nach BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 141/09, GE 2010, 38 gilt auch für eine Nachbesserung oder Nachholung des Mi...