Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 6.1 Gesetzliche Ausgangslage

Rz. 66

Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete war das in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG und für die Mieterhöhung nach baulichen Änderungen in § 3 Abs. 1 Satz 3–7 MHG geregelt, wobei in § 2 MHG auf die detaillierte Anrechnungsregelung des § 3 MHG verwiesen wurde.

Das MHG ist mit der Mietrechtsreform in das BGB integriert worden. Damit wurden auch eine etwas andere systematische Regelungsanordnung und eine etwas andere Sprachwahl vorgenommen. Es ist nicht mehr von Kürzungsbeträgen, sondern jetzt von der Anrechnung von Drittmitteln die Rede. Die Anrechnungsmodalitäten findet man mit § 559a in einer eigenen Vorschrift. Diese bezieht sich zunächst nur auf die Mieterhöhung bei Modernisierung in § 559, findet jedoch nach Verweisung in § 558 Abs. 5 auch bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Anwendung. Mit anderen Worten: Da die bisherige Anrechnungsregelung in § 3 Abs. 1 MHG unübersichtlich war, hat man sie herausgenommen; dass sie in erster Linie zur Mieterhöhung nach Modernisierung gehört, zeigt die Regelung in einem Annexparagraphen mit dem Buchstaben a.

Inhaltlich hat sich bei der Anrechnung von Kürzungsbeträgen/Drittmitteln nach der Mietrechtsreform im Verhältnis zu §§ 2 und 3 MHG nichts geändert. Das wird auch in der Regierungsbegründung (BT-Drucks. 14/4553; vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 153) festgehalten: "… die Regelung bleibt inhaltlich unverändert, wird jedoch zur besseren Übersichtlichkeit …" Wenn die Ansicht vertreten wird (vgl. Kunze/Tietzsch, WuM 2003, 423), der Gesetzgeber habe mit der Neuordnung der Anrechnungsvorschriften inhaltlich etwas verdeutlicht (nämlich dass die Drittmittelanrechnung bei jeder Mieterhöhung nach § 558 vorzunehmen sei), kann dem nicht gefolgt werden. Hier wird etwas (hinein-)interpretiert, was nirgendwo ersichtlich ist. Die Gesetzessystematik verdeutlicht vielmehr (nach wie vor) durch die Verweisungsnorm des § 558 Abs. 5, dass die Anrechnung von Drittmitteln bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Abhängigkeitsverhältnis zur erfolgten Modernisierung steht ("Drittmittel im Sinne des § 559a BGB"), es sich um eine Rechtsgrundverweisung, nicht um eine bloße Rechtsfolgenverweisung, handelt (vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 Rn. 204 m. w. N.).

Aus alledem folgt: Alle Entscheidungen, die bisher zur Kürzungsproblematik der §§ 2 und 3 MHG ergangen sind, können nach wie vor zur Beantwortung der anstehenden Fragen herangezogen werden. Diese sind allerdings (leider) weit gefächert mit den unterschiedlichsten Ergebnissen, so dass hier nur eine gewisse Strukturierung versucht werden kann. Die Probleme ergeben sich im Wesentlichen zur Mieterhöhung nach § 558, weniger bei § 559.

Nach AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 12.7.2006, 6 C 99/06 – rechtskräftig nach LG-Beschluss nach § 522 ZPO (JurisPR 6/2007 mit Besprechung Börstinghaus) sind während der Preisbindung gezahlte öffentliche Mittel keine Drittmittel i. S. d. §§ 559a, 558 Abs. 5.