Rz. 6
Um Missverständnissen sogleich vorzubeugen:
Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 mit einem der Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 ist Voraussetzung für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen. Wird das Mieterhöhungsverlangen nicht begründet, ist es formell unwirksam und nicht geeignet, überhaupt Grundlage für ein Zustimmungsverfahren nach § 558b Abs. 2 (Klageverfahren) zu sein.
Der Vermieter muss Tatsachen mitteilen, die den Mieter in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und ggf. mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen (BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 108/20, NZM 2021, 299). Nicht erforderlich ist es, die Einhaltung der Jahresperrfrist und der Kappungsgrenze (LG Berlin, GE 2002, 331; GE 2002, 1433) zu begründen.
Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete. In derartigen Fällen ist es erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht, die er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen kann oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen kann (vgl. BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 108/20, a.a.O.; BGH, Urteil v. 20.1.2020, VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.; BGH, Urteil v. 26.10.2005, VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13).
Erhöhung der Bruttowarmmiete
Will der Vermieter eine Bruttowarmmiete erhöhen, bezieht sich auf einen Nettomietspiegel und beziffert die in der Miete enthaltenen kalten und warmen Betriebskosten, ist das Verlangen ebenfalls formell wirksam.
Für das Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Bruttowarmmietanteil herauszurechnen und ggf. als Vorauszahlung auf die nunmehr abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten zu behandeln (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094; LG Berlin, Urteil v. 29.3.2016, 63 S 264/15, GE 2016, 867).
Rz. 7
Die Begründungsmittel sind in § 558a erstmalig katalogartig aufgeführt, was der besseren Übersichtlichkeit dienen soll (vgl. die regierungsamtliche Begründung).
Rz. 8
Mietspiegel
Die Definition des Mietspiegels ergibt sich aus § 558c und § 558d für den qualifizierten Mietspiegel. Es handelt sich also um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt ist, wobei der qualifizierte Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Ein Mietspiegel ist also gemeindebezogen. Selbst wenn ein Mietspiegel nach § 558c Abs. 2 für mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt wird, müssen die Daten für die einzelne Gemeinde, in der die Wohnung liegt, identifizierbar sein – es sei denn, das Mietenniveau ist ersichtlich für die Gemeinden, die für einen Mietspiegel zusammengefasst worden sind, "identisch" (vgl. dazu die weitere Kommentierung zu § 558c).
Es reicht die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der allerdings dem Mieter zugänglich sein muss, der also veröffentlicht, an alle Haushalte verteilt oder kostenlos erhältlich ist (LG Krefeld, Urteil v. 29.4.2008, 2 S 28/08, WuM 2008, 672; LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 288/06, NZM 2008, 727; LG Wiesbaden, Urteil v. 30.8.2007, 2 S 26/07, ZMR 2008,382; LG Wiesbaden, Urteil v. 6.7.2007, 3 S 12/07, WuM 2007, 512; a.A. BGH, Urteil v. 30.9.2009, VIII ZR 276/08, GE 2009, 1617; BGH, Beschluss v. 28.4.2009, VIII ZB 7/08, GE 2009, 777 = WuM 2009, 352: geringe Schutzgebühr zulässig). Der Vermieter muss also den Mietspiegel nicht beifügen (BGH, Urteil v. 30.9.2009, VIII ZR 276/08, GE 2009, 1617 = NJW 2010, 225 = WuM 2009, 747 im Anschluss an BGH, Urteil v. 28.4.2009, VIII ZR 7/08, GE 2009, 777 = WuM 2009, 352; BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 74/08, GE 2009, 648 = WuM 2009, 293 = NJW 2009, 1667; BGH, Urteil v. 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = GE 2008, 191 = WuM 2008, 88). Das Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, muss die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Miete bestimmend sind (BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20, GE 2021, 1253; im Anschluss an BGH, Urteil v. 12.12.2007,VIII ZR 11/07, GE 2008, 191). Daher empfiehlt es sich für den Vermieter, die Dat...