Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 12 Wirtschaftlichkeitsgebot

12.1 Allgemeines

Rz. 74

Nach § 560 Abs. 5 ist bei der Veränderung der Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nur diejenigen Betriebskosten sind ansetzbar, die einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Für früher preisgebundenen Wohnraum ergab sich dies aus § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV, wonach nur solche Kosten umgelegt werden durften, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt waren. Für den nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum verweist § 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG direkt auf § 560. Auch für den Gewerberaum dürfte das Gebot der Wirtschaftlichkeit gelten (Langenberg, NZM 2001, 783 [793]).

12.2 Fallgruppen

Rz. 75

Maßgebend ist der Standpunkt eines "vernünftigen Wohnungsvermieters", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis" im Auge behält (vgl. dazu § 556 Rn. 35).

12.2.1 Unverhältnismäßige Betriebskosten

Rz. 76

Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Der Vermieter darf auf den Mieter nur betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebskosten abwälzen (vgl. dazu im Einzelnen § 556 Rn. 37). Das spielt insbesondere bei Hauswartkosten eine Rolle. Der Vermieter darf nicht zusätzlich zu den Kosten für Fremdunternehmen diejenigen eines neu eingestellten Hauswarts auf den Mieter umlegen, wenn bisher die ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch Fremdunternehmen gewährleistet war. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter diese in eigener Organisation und ohne Beanstandung durchführen (AG Neubrandenburg, Urteil v. 17.9.2021, 103 C 432/21; AG Magdeburg, Urteil v. 14.8.2002, 12 C 66/02, ZMR 2003, 45). Bei auffällig hohen Hausmeisterkosten obliegt es dem Vermieter, substantiiert und nachvollziehbar darzulegen, dass die Kosten denn...