Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 6 Mängel der Erhöhungserklärung

Rz. 50

Entspricht die Erhöhungserklärung nicht den Anforderungen an Form und Inhalt, ist sie unwirksam (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 23), z. B. wenn die Gegenüberstellung von alten und neuen Betriebskosten oder der Umlageschlüssel fehlt oder nur ein Erhöhungsbetrag angeführt wird. Eine unwirksame Erklärung kann nicht nachgebessert werden, sondern muss neu erstellt werden. Allein in der Zahlung der erhöhten Pauschale liegt keine Vertragsänderung. Lediglich Rechen- und Schreibfehler, die der Mieter unschwer selbst berichtigen kann, sind unschädlich, wenn im Übrigen die notwendigen Formalien eingehalten sind. Dasselbe gilt für den offenbar unrichtigen Ansatz von nicht umlegbaren Kosten (z. B. Verwaltungskosten, Reparaturkosten). Voraussetzung für die Wirksamkeit der Umlage erhöhter Betriebskosten in diesen Fällen ist allerdings die Evidenz des Fehlers, d. h., ein durchschnittlicher wohnungswirtschaftlich und juristisch nicht geschulter Mieter kann den Fehler ohne Weiteres erkennen und berichtigen ohne weitere Erkundigungen einholen zu müssen. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, seinerseits die Erhöhung auf der Grundlage der von dem Vermieter eingereichten, fehlerhaften Erklärung über die Umlage erhöhter Betriebskosten zu erstellen und sich daraus den auf ihn entfallenden Betrag zu errechnen (LG Berlin, Urteil v. 3.2.1998, 64 S 324/97).

Rz. 51

(unbesetzt)

Rz. 52

Bestreitet ein Mieter die Angaben in der Erklärung, so trifft den Vermieter für die Richtigkeit seiner Behauptungen im Prozess die volle Darlegungs- und Beweislast, sofern der Mieter substantiiert bestreitet (LG Berlin, GE 1978, 902 ff.).

Der auf die Umlage gestiegener Betriebskosten in Anspruch genommene Mieter bestreitet die Richtigkeit der Erklärung jedenfalls dann hinreichend substantiiert, wenn er die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten (z. B. Entrümpelungskosten, Sperrmüllabfuhr) bemängelt und/oder darauf hinweist, dass einzelne Kostenansätze sich nicht aus den Belegen nachvollziehen lassen. Es genügt dagegen nicht, die Kostenpauschale als zu hoch zu bestreiten und den Anteil einzelner Kosten gegenüber den übrigen Kosten als zu hoch zu rügen (zur Abrechnung: LG Berlin, GE 1978, 902 ff.).

Rz. 53

Wird aufgrund von Einwendungen des Mieters oder bei einer Überprüfung der Erklärung festgestellt, dass diese nicht umlagefähige Positionen (z. B. Kosten für Gewerberaum, Kosten für Kellerentrümpelung oder Sperrmüllabfuhr), ungerechtfertigte Kostenansätze (weil sie z. B. nicht durch die Belege nachgewiesen sind) oder fehlerhafte Umlagemaßstäbe (weil z. B. in der Gesamtwohnfläche nicht die richtige Wohnfläche des Mieters enthalten ist) enthält, die vom Mieter selbst nicht berichtigt werden konnten, so muss eine neue Erhöhungserklärung erstellt und dem Mieter übersandt werden mit ausdrücklichem Hinweis darauf, dass diese neue Erhöhungserklärung anstelle der früheren Erhöhungserklärung tritt und aus der früheren Erhöhungserklärung keinerlei Rechte mehr geltend gemacht werden. Diese nachgeholte Erhöhungserklärung wirkt jedoch nicht rückwirkend, bezogen auf den Wirksamkeitszeitpunkt der früheren Erhöhungserklärung (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, Anm. 3.1.13), sondern führt zur Erhöhung erst für die Zukunft zum nächsten neuen Wirksamkeitszeitpunkt (vgl. dazu Rn. 55). Nicht empfehlenswert dagegen ist es, sich nur mit den einzelnen Einwendungen des Mieters auseinanderzusetzen und nur einzelne Positionen in der Erhöhungserklärung zu berichtigen.