Kinne/Schach/Bieber, BGB § 569 Außerordentliche fristlos ... / 4 Kündigungsbegründender Mietrückstand bei Wohnraum

Rz. 16

Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Kündigung wegen Zahlungsrückstands für zwei aufeinander folgende Monate nur dann gerechtfertigt, wenn die rückständige Miete diejenige für einen Monat übersteigt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 63).

Unter der Voraussetzung, dass die Kautionsraten gemäß § 551 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB und die Miete gemäß 556b Abs. 1 BGB fällig werden und mit Fälligkeit Verzug eintritt, wird der für eine Kündigung notwendige Kautionsrückstand je nach Höhe der vereinbarten Kaution wie folgt erreicht: Ist vereinbart, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten zu zahlen hat, so liegen die Kündigungsvoraussetzungen mit dem Ablauf des dritten Werktages des zweiten Mietmonats vor. Der Rückstand entspricht dann zwei Monatsmieten. Beträgt die vereinbarte Kaution zwei Monatsmieten, so entspricht jede der nach § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB zu leistenden Raten ²/3 der Monatsmiete. Der Mieter hat die erste Rate bei Mietbeginn, die zweite Rate am dritten Werktag des zweiten Mietmonats und die dritte Rate am dritten Werktag des dritten Mietmonats zu bezahlen. Erst dann beträgt der Rückstand zwei Monatsmieten. Ist eine Kaution von einer Monatsmiete vereinbart, so besteht kein Kündigungsrecht nach § 569 Abs. 3a BGB (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 63).

Maßgebend ist der Mietrückstand bei Abgabe der Kündigungserklärung (LG Duisburg, Beschluss v. 24.3.2006, 13 T 28/06, WuM 2006, 257; umstr.); es ist nicht erforderlich, dass der kündigungsbegründende Rückstand noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung besteht. Das einmal entstandene Kündigungsrecht erlischt vielmehr erst, wenn der Vermieter vollständig befriedigt worden ist. Dabei sind die Mietrückstände der beiden Monate zusammenzurechnen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 63).

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch reicht es aus, dass Verzug für zwei aufeinanderfolgende Monate vorliegt und der Rückstand nicht unerheblich ist. Als nicht unerheblich ist der Rückstand von etwas mehr als einer Monatsmiete anzusehen.

Der den vermieteten Wohnraum erwerbende Käufer kann sich zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf einen Rückstand berufen, der vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, es sei denn, diese Mietrückstände sind ihm vom Veräußerer/Vorvermieter abgetreten worden (LG Berlin, Urteil v. 18.1.2005, 63 S 354/04, GE 2005, 487). Umgekehrt bleibt der Vermieter, der die Mietforderungen an einen Dritten abgetreten hat, weiterhin zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt (LG Berlin, Urteil v. 14.2.2006, 64 S 416/05, GE 2006, 513).