Kinne/Schach/Bieber, BGB § 572 Vereinbartes Rücktrittsre ... / 4 Auflösend bedingte Mietverhältnisse

Rz. 5

Auflösend bedingte Mietverhältnisse sind diejenigen, deren Ende von einem zukünftigen ungewissen Ereignis abhängt, dessen Eintritt ungewiss ist. Das ist bei einem Werkwohnungsmietvertrag das Ende des Beschäftigungsverhältnisses (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 191/18, WuM 2021, 47: LG Berlin, GE 2004, 890), bei einem Untermietverhältnis die Beendigung des Hauptmietverhältnisses (LG Osnabrück, WuM 1994, 24), bei Nutzungsverträgen der Wohnungsgenossenschaft der Fortbestand der Mitgliedschaft (LG Berlin, MM 1992, 354), die Miete eines Zimmers in einem Studentenwohnheim bis zur Beendigung des Studiums, bei einem Mietverhältnis mit mehreren Mietern der Auszug eines Mieters (LG Göttingen, WuM 1989, 184), bei einem der behördlichen Erlaubnis unterliegenden Mietverhältnis die behördliche Nutzungsuntersagung (BGH, XII ZR 95/07, NZM 2009, 433).

Rz. 6

Ein auf Lebenszeit des Mieters abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum ist kein auflösend bedingter Mietvertrag (BayObLG, RE v. 2.7.1993, RE-Miet 5/92, GE 1993, 855; Schmidt-Futterer/Streyl, § 572 Rn. 13), sondern ein befristeter Mietvertrag (Mössner in JurisPK- BGB (2012) § 572 Rn. 28 m. w. N.), so dass § 572 Abs. 2 keine Anwendung findet. Der Vermieter kann sich also auf eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag berufen. Der Mietvertrag endet mit dem Ende der Befristung, also mit dem Tod des Mieters. Damit sind die §§ 563, 563a und 564 nicht unmittelbar anwendbar, da der Eintritt der Personen i. S. d. § 563 oder die Fortsetzung des Mietvertrages gem. § 563a oder § 564 voraussetzt, dass das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestand. Zumindest für Personen, die mit dem verstorbenen Mieter als Ehegatte, Familienangehöriger oder Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, kann aber in entsprechender Anwendung der §§ 563 und 563a ein Eintritt bzw. die Fortsetzung des Mietverhältnisses angenommen werden. Dagegen ist der Erbe, der mit dem Mieter keinen gemeinsamen Haushalt geführt hatte, nicht schutzbedürftig, sodass der auf Lebenszeit des Mieters abgeschlossene Mietvertrag mit dem Tod des Mieters endet, ohne dass das Mietverhältnis gem. § 564 mit dem Erben fortgesetzt wird.

Hinweis

Mietervorteil

§ 572 Abs. 2 findet auch keine Anwendung auf auflösende Bedingungen, die ausschließlich zum Vorteil des Mieters vereinbart worden sind.

Die Bedingung, dass das Wohnraummietverhältnis bei Versetzung des Mieters endet, ist für den Mieter dann nachteilig, wenn er trotz des Eintritts der Bedingung an dem Mietverhältnis festhalten will. Da sie also auch nachteilig für den Mieter ist, kann sich der Vermieter darauf nicht berufen (so zutreffend Schmidt-Futterer/Streyl, § 572 Rn. 13).

Für die Abgrenzung des befristeten Mietvertrags zum auflösend bedingten Mietvertrag ist maßgeblich, ob der Eintritt des beendigenden Ereignisses ungewiss (dann auflösende Bedingung) oder gewiss ist (dann Befristung). Beruft sich der Vermieter auf Befristung, muss er beweisen, dass die Parteien das beendigende Ereignis als gewiss angesehen haben.

Da der Vermieter sich auf die Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist, nicht berufen kann, endet es nicht mit dem Eintritt der Bedingung, sondern besteht wie ein sonstiges Mietverhältnis fort, wenn sich der Mieter darauf beruft (Schmidt-Futterer/Streyl, § 572 Rn. 17). Durch Auslegung ist zu ermitteln, ob eine ordentliche Kündigung für die Zeit bis zum Bedingungseintritt ausgeschlossen werden sollte (BGH, NZM 2009, 433; Schmidt-Futterer/Streyl, § 572 Rn. 14). Ist eine ordentliche Kündigung nicht ausgeschlossen, kann der Vermieter wiederum nur kündigen – durch entsprechende empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Wohnraummieter –, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573) oder ein sonstiges außerordentliches Kündigungsrecht hat; der Mieter kann ohne weitere Voraussetzungen entweder ordentlich fristgemäß oder außerordentlich fristlos kündigen.

Hinweis

Beiderseitiger Irrtum über Vertragsende

Haben sich beide Parteien darüber geirrt, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, und einen Auszugstermin vereinbart, kommt dessen Wegfall wegen gemeinsamen Irrtums über dessen Geschäftsgrundlage in Betracht (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 191/18, a.a.O.).

Der Mieter kann sich gegenüber der ordentlichen Kündigung des Vermieters auch auf die Sozialklausel (§ 574) berufen.