Kinne/Schach/Bieber, BGB § 575 Zeitmietvertrag / 1 Allgemeines

Rz. 1

Das bisherige Recht unterschied zwischen dem einfachen Zeitmietvertrag (§ 564c Abs. 1 a. F.) und dem qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 2 a. F. Nur Letzterer war ein echter Zeitmietvertrag, ansonsten blieb es beim Kündigungsschutz des § 564b a. F., der allerdings nur eingriff, wenn der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangte.

Die neue Regelung hat den einfachen Zeitmietvertrag abgeschafft. Es gibt jetzt nur noch einen "echten" Zeitmietvertrag, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs. 2). Wie bei dem bisherigen qualifizierten Zeitmietvertrag des § 564c Abs. 2 a. F. hat der Mieter auch zukünftig keinen Verlängerungsanspruch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit und kann der Kündigung auch nicht nach der Sozialklausel der §§ 574–574c widersprechen. Bisher gab es den qualifizierten Zeitmietvertrag nur für fünf Jahre. Eine derartige Befristung ist jetzt nicht (mehr) vorgesehen.

Zum Schutz des Mieters kann ein Zeitmietvertrag grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des Abs. 1, nämlich nur bei Vorliegen eines der genannten Befristungsgründe, zulässigerweise abgeschlossen werden. Nach der Intention des Gesetzgebers soll die Befristung dem Vermieter einerseits im Interesse der Vermeidung wohnungspolitisch unerwünschter Leerstände ermöglichen, die Wohnräume bis zu der von ihm vorgesehenen anderweitigen Nutzung so zu vermieten, dass er sie nach Beendigung der Mietzeit auch tatsächlich anderweitiger Nutzung zuführen kann. Sei nämlich bei Vertragsbeginn für ihn nicht sicher, ob der Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ende, so werde er von einer Vermietung absehen und die Wohnräume zwischenzeitlich lieber leer stehen lassen (was in der Vergangenheit so auch verbreitet geschehen ist und mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften nur teilweise reguliert werden konnte). Andererseits werde durch die Beschränkung auf die bestimmten Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsschutz- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen. Die Praxis in der Zukunft wird zeigen, ob durch die ohne zeitliche Beschränkung gegebene Möglichkeit des Abschlusses von Zeitmietverträgen nicht doch ein Missbrauch und tatsächliche Umgehung des § 573 eintreten wird.

§ 575 erfasst nicht jene Mietverhältnisse, die ohnehin keinen Bestandsschutz genießen. Dies folgt aus § 549 Abs. 2 und 3. In diesen Fällen bleibt es wie bisher dabei, dass Zeitmietverträge uneingeschränkt (§ 549 Abs. 2) abgeschlossen werden können.