Kostenverteilung (WEMoG) / 5 Mehrhausanlagen

Auch in einer Mehrhausanlage ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wiederum anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungsschlüssel vereinbart sind, beispielsweise eine Kostentrennung nach Gebäuden. Ferner ist die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für eine interessengerechte Kostenverteilung gerade bei Mehrhausanlagen von erheblicher Bedeutung.

Verpflichtung zur anteiligen Kostentragung

Ist in der Gemeinschaftsordnung keine besondere Regelung über eine Kostentrennung nach Gebäuden/Bauabschnitten und andere Kostenverteilerschlüssel vereinbart, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des § 16 Abs. 2 WEG. Danach sind alle Miteigentümer zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Also alle Kosten, ganz gleich in welchem Gebäude oder Grundstück diese anfallen, sind nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zwischen den Miteigentümern zu verteilen.

Gesetzliche Öffnungsklausel

Gerade im Bereich der Mehrhausanlagen ist die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels von erheblicher Bedeutung. Die Wohnungseigentümer können nach dieser Bestimmung mit einfacher Mehrheit über die Verteilung sämtlicher Kosten mit Ausnahme solcher der baulichen Veränderung abweichend vom Gesetz oder einer Vereinbarung bestimmen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss entspricht dabei stets ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn als Maßstab der Kostenverteilung der Verbrauch oder die Verursachung herangezogen wird.

Hinweis

Verteilung der Aufzugskosten

Größte Bedeutung hat die entsprechende Beschlusskompetenz insbesondere in den Fällen, in denen einzelne Häuser einer Mehrhausanlage etwa über einen Aufzug verfügen und andere nicht. Auf Grundlage des gesetzlichen Verteilungsschlüssels sind in die Verteilung der Aufzugskosten auch diejenigen Wohnungseigentümer einbezogen, die Eigentümer eines Hauses ohne Aufzug sind. Nunmehr kann hier interessengerecht eine Beschlussfassung erfolgen, nach der die Aufzugskosten lediglich unter den Wohnungseigentümern verteilt werden, die tatsächlich auch in den Genuss des Aufzugs kommen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass die Wohnungseigentümer eine derartige Kostenverteilung beschließen können, dies jedoch nicht müssen.

Geregelte Mehrhausanlage

Ist die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage gut durchdacht, sind die unterschiedlichen wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer bereits bei der Verteilung der Lasten und Kosten, beim Stimmrecht etc. berücksichtigt. Die Kosten können z. B. nach dem Verursacherprinzip den einzelnen Gebäuden/Bauabschnitten zugeordnet werden. In diesem Fall sind die Verbrauchskosten (Wasser, Kanal, Versicherung – sofern getrennte Policen –, Reparaturen etc.), aber auch die Rücklagen und Erhaltungsmaßnahmen, getrennt nach Wirtschaftseinheiten, im Wirtschaftsplan und in den Abrechnungen auszuweisen.

So kann es z. B. vorkommen, dass am Hochhaus das Flachdach saniert und in einzelnen Gebäuden das Treppenhaus gestrichen oder die Heizung erneuert werden soll. Dies bedingt bei Mehrhausanlagen mit getrennter Kostenzuordnung auch die buchhalterisch getrennte Führung und Darstellung der Kosten und Rücklagenkonten. Verbleibende Kostenarten, die alle Miteigentümer betreffen und nicht direkt zuzuordnen sind (z. B. Garten- und Wegeanlagen, Spielplatz mit Sandkästen, Hausmeister, ggf. Müllentsorgung), sind anteilig (nach Miteigentumsanteilen = Prozentschlüssel) zu trennen und auf die Bauabschnitte zu verteilen.

Haben Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellenden Wirtschaftspläne und die Jahresabrechnungen, so steht den Mitgliedern der Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen. Da Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen notwendigerweise auch derartige Kosten enthalten, müssen auch im Fall einer Mehrhausanlage sämtliche Wohnungseigentümer über sie beschließen.^[1] Daraus folgt jedoch nicht, dass die von einer Untergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen insgesamt nichtig sind.^[2]

Ist den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt worden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, muss im Beschluss zugleich bestimmt werden, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.^[3]

Hinweis

Regressanspruch hinsichtlich Teil...