Zunächst ordnet § 21 Abs. 5 WEG an, dass im Rahmen einer Änderung der Kostenverteilung bei Maßnahmen der baulichen Veränderung kein Wohnungseigentümer mit Kosten belastet werden darf, der nicht ohnehin nach den gesetzlichen Regelungen zur Kostentragung verpflichtet ist. Insoweit gilt zunächst das Grundprinzip des § 21 Abs. 3 WEG: Wer beschließt, der zahlt. Hiervon gibt es 2 Ausnahmen:
- Die Kosten der Baumaßnahme amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum;
- Die Baumaßnahme wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen und ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
In beiden Fällen sind die Kosten unter allen Wohnungseigentümern zu verteilen. In beiden Fällen können die Wohnungseigentümer den geltenden Kostenverteilungsschlüssel für die jeweils beschlossene Maßnahme abändern. Für andere Maßnahmen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die beschlossen und seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden, können die beschließenden und somit kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer auch bestimmen, nach welchem Schlüssel die entstehenden Kosten verteilt werden.
7.2.2.1 Kostenamortisation
Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Zum Verständnis dieser Norm ist zu beachten, dass § 20 WEG und infolgedessen auch die Folgebestimmung des § 21 WEG nicht unterscheidet, ob es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums handelt oder seiner Modernisierung. Sie umfasst sämtliche baulichen Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen und somit auch die Kosten von Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung. Für die Kostenamortisation wurde vor Inkrafttreten des WEMoG im Bereich der modernisierenden Instandsetzung seit Jahrzehnten auf einen 10-Jahres-Zeitraum abgestellt.[1] Dieser Zeitraum stellt auch nach neuem Recht ein wichtiges Kriterium für die Ordnungsmäßigkeit eines entsprechenden Beschlusses dar.
7.2.2.2 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen
Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind.
Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Erforderliche Mehrheit
Die Wohnanlage besteht aus 10 gleichgroßen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. 4 von ihnen stimmen für die Maßnahme. Bereits die abgegebenen Stimmen erreichen nur eine Mehrheit von 2/3 und nicht mehr als 2/3 der in der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer. Darauf, dass die Zustimmenden auch nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, kommt es gar nicht mehr an. Hätten 5 der Wohnungseigentümer für die Maßnahme gestimmt, wären die formellen Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfüllt und alle Wohnungseigentümer wären in die Kostenverteilung eingebunden.
Die Abstimmung mit der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG folgt nach dem auch ansonsten in der Gemeinschaft geltenden Stimmprinzip. Ist das gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung abbedungen und gilt das Objekt- oder Wertprinzip, findet es auch bei der Beschlussfassung über die Maßnahmen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG Anwendung.
Stimmprinzip Miteigentumsanteile
In der aus 10 Wohnungen bestehenden Wohnanlage repräsentieren die Wohnungseigentümer W1 und W2 jeweils 200/1.000 Miteigentumsanteile. Die übrigen 8 Wohnungseigentümer repräsentieren jeweils 75/1.000 Miteigentumsanteile. In der Wohnungseigentümerversammlung sind 4 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. Die Baumaßnahme wird mit 3 Stimmen, darunter denjenigen von W1 und W2 beschlossen. Der Beschluss ist mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen zustande gekommen. Die Zustimmenden haben auch die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert.
Mehrhausanlagen
Bei einer Mehrhausanlage bestehen keine Besonderheiten. Handelt es sich um eine geregelte Mehrhausanlage, in der Untergemeinschaften gebildet sind, und soll die Änderungsbeschlussfassung lediglich innerhalb einer der Untergemeinschaften erfolgen, müssen in der Versammlung der Untergemeinschaft die formellen Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfüllt sein. Es müssen also auch hier mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen des jeweiligen Hauses für den Beschlussantrag stimmen und dabei die Hälfte der Miteige...
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