Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 5 Wer kündigt?

5.1 Vermieter

Kündigungsberechtigt ist immer der Vermieter als eine der beiden Vertragsparteien. Nicht am Mietvertrag beteiligte Personen können das Mietverhältnis nicht kündigen. Insbesondere kann das Recht zur Kündigung nicht abgetreten werden.

5.1.1 Untervermieter

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.

5.1.2 Vermietermehrheit

Fungieren mehrere Personen als Vertragspartner, muss die Kündigung von allen ausgesprochen werden.

5.1.2.1 Ehegatten

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.^[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Zustimmung gemäß § 183 Satz 1 BGB hierzu erteilt haben.

Zustimmung muss der Kündigung beigefügt sein

Die Zustimmung muss der Kündigung in Schriftform beigefügt werden, sonst ist der Mieter berechtigt, die Kündigung gemäß §§ 182 Abs. 3, 111 Satz 2 BGB zurückzuweisen. Ist die Zustimmung der Kündigung nicht beigefügt, muss der Mieter jedoch unverzüglich die Zurückweisung erklären.

Wird die Kündigung nur von einem der Vermieter erklärt und liegt die Einwilligung der übrigen Vermieter nicht vor, ist die Kündigung unwirksam.^[2] Eine nachträgliche Zustimmung der übrigen Vermieter führt nicht zur rückwirkenden Wirksamkeit der Kündigung.^[3]

Vermietermehrheit kann sich nicht einigen

Handelt es sich bei den Vermietern z. B. um Geschwister, die sich nicht über die Beendigung des Mietverhältnisses einig werden können, kann das kündigungswillige Geschwisterteil gerichtlich auf Mitwirkung zur Kündigung in Anspruch genommen werden.^[4]

[1] OLG Koblenz, Urteil v. 20.5.1999, 5 U 2044/98, WuM 1999, 694.

[2] BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 = NZM 2010, 37 = ZMR 2010, 277.

[3] OLG Celle, Urteil v. 2.12.1998, 2 U 60/98, ZMR 1999, 237 = MDR 1999, 97.

[4] OLG Hamburg, Urteil v. 1.6.2001, 11 U 47/01, NZM 2002, 521.

5.1.2.2 Gesellschaften

Bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften als Vermieter muss die Kündigung grundsätzlich durch den gesetzlichen Vertreter ausgesprochen werden. Die Kündigung erfolgt also durch

• den Vorstand des Vereins,^[1]
• die Gesellschafter einer OHG,^[2]
• den Vorstand einer AG,^[3]
• den Geschäftsführer einer GmbH,^[4]
• den Vorstand einer Genossenschaft.^[5]

Die Vertretungsmacht ergibt sich in diesen Fällen unmittelbar aus dem Gesetz, der Vertretungsberechtigte aus einem öffentlichen Register.

Kündigung durch GbR

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann der Kündigungsempfänger die Vertretungsverhältnisse weder dem Gesetz noch einem öffentlichen Register entnehmen. Der kündigende Gesellschafter einer GbR muss seine Vertretungsmacht daher gegenüber dem Kündigungsempfänger nachweisen.^[6] Der Kündigungserklärung ist also eine von den anderen Gesellschaftern unterschriebene Vollmachtsurkunde beizufügen^[7] oder ergänzend der Gesellschaftsvertrag vorzulegen.

[1] § 26 BGB.

[2] § 125 HGB.

[3] § 78 AktG.

[4] § 35 GmbHG.

[5] § 24 GenG.

[6] BGH v. 9.11.2001, LwZR 4/01, NJW 2002, 1194 = NZM 2002 S. 163 = ZMR 2002, 893.

[7] OLG Brandenburg, Urteil v. 23.10.2012, 6 U 29/12, RNotZ 2013, 317.

5.2 Bevollmächtigter

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein.

Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung!

Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt, so umfasst diese Vollmacht nicht die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.^[1]

[1] LG Berlin, Urteil v.8.10.2001, 61 S 608/00, GE 2002, 331.

5.2.1 Personenkreis

5.2.1.1 Hausverwalter

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis begründet hat. Dennoch sollten Vermieter keinerlei Risiken eingehen und stets den sichersten Weg gehen. Der sicherste Weg ist, den Verwalter bei jeder Kündigung mit einer schriftlichen Vollmacht gesondert zu ermächtigen. Gleiches gilt für Mitarbeiter eines Wohnungsunternehmens.

Musterschreiben: Verwaltervollmacht (ausführlich)

Vollmacht

Der Eigentümer und Vermieter der Liegenschaft ________________ (Anschrift) bevollmächtigt den Verwalter, Herrn ___________, unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des § 181 BGB, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen...