Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 6.2 Inhalt

6.2.1 Bestimmtheit

Zwar fordert die Rechtsprechung nicht, dass das Wort "Kündigung" in einer Kündigung enthalten sein muss. Ausreichend sei, dass der Beendigungswille klar und deutlich zum Ausdruck komme. An der Eindeutigkeit der Erklärung fehle es jedoch u. a. dann, wenn der Wille zur Vertragsbeendigung in einem Schreiben irgendwo an beliebiger oder gar an versteckter Stelle zum Ausdruck gebracht werde. Vermag dem auch zuzustimmen sein, sollte der Vermieter stets den sichersten Weg beschreiten und das, was er tut, auch deutlich und unmissverständlich klar machen. Es gibt keinen Grund, eine Kündigung nicht als Kündigung zu bezeichnen und nicht klar zum Ausdruck zu bringen, das Mietverhältnis kündigen zu wollen.

Aus der Kündigungserklärung muss sich selbstverständlich mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, welcher Mietgegenstand gekündigt wird. Sonst ist die Kündigung unwirksam.

Praxis-Beispiel

Vermietung mehrerer Objekte

Der Vermieter hat mit dem Mieter einen Gewerberaummietvertrag über die im Erdgeschoss gelegene Kneipe geschlossen. Mit gesondertem Wohnraummietvertrag hat er die darüberliegende Wohnung an den Wirt vermietet. Je nach konkreter Vertragsverletzung des Mieters muss der Vermieter deutlich machen, welches von beiden Mietverhältnissen oder ob er beide Mietverhältnisse kündigt. Seinen Mieter trifft jedenfalls keine Aufklärungs- oder Nachforschungspflicht.

6.2.2 Angabe der Kündigungsgründe

Da der Vermieter Wohnraum nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 BGB geltend machen kann, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung auch erforderlich, die Kündigungsgründe anzugeben. § 573 Abs. 3 BGB ordnet insoweit ein Begründungserfordernis an. Auch für die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ergibt sich das Begründungserfordernis aus dem Gesetz, nämlich aus der Bestimmung des § 569 Abs. 4 BGB.

6.2.3 Angabe der Kündigungsfrist

Weder muss die Kündigung selbst datiert sein, noch ist die Angabe der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins erforderlich – die Angaben sind jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Bereits aus Gründen der Klarheit ist jedenfalls die Angabe des Datums im Kündigungsschreiben dringend empfehlenswert.

6.2.4 Widerspruchshinweis

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für

• ihn selbst,
• seine Familie oder
• einen anderen Angehörigen seines Haushalts

eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Nach der Bestimmung des § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen.

Unbedingt über Widerspruchsmöglichkeit aufklären

Der Vermieter sollte den Mieter unbedingt bereits im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die ordentliche Kündigung hinweisen. Weist der Vermieter nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs hin, führt dies zwar nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. § 574 Abs. 2 BGB bestimmt aber, dass der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären kann, wenn ihn der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs und auch über dessen Form und Frist hingewiesen hat.

Gemäß § 574b Abs. 1 BGB ist der Widerspruch vom Mieter schriftlich zu erklären. Er muss in seinem Schreiben deutlich zum Ausdruck bringen, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinnehmen will. Auf Verlangen des Vermieters ist der Widerspruch zu begründen. Nach der weiteren Vorschrift des § 574b Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Mustertextbaustein: Hinweis auf Widerspruchsrecht im Kündigungsschreiben

(...)

Nach der gesetzlichen Regelung in § 574 BGB haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs gegen diese Kündigung, auf die ich Sie hiermit gemäß § 568 Abs. 2 BGB hinweise. Sollten Sie von der Möglichkeit des Widerspruchs Gebrauch machen wollen, weise ich Sie darauf hin, dass der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses mir gegenüber zu erklären ist. Der Widerspruch selbst bedarf der Schriftform. Für den Fall des Widerspruchs bitte ich Sie gemäß der Bestimmung des § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt, mir die Gründe mitzuteilen.

(...)

Härte

Die erforderliche Härte muss stets deutlich über die üblichen Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten, die jeder Umzug mit sich bringt, hinausgehen. Lediglich eine theoretische Möglichkeit von Nachteilen reicht nicht aus; allerdings müssen Nachteile aber auch nicht sicher feststehen. Erforderlich ist jedoch, dass Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind.^[1] Bei mehreren Mietern reicht ...