Kündigungsschutz – Sozialklausel (§ 574 BGB) / 4 Änderung des Vertragsgegenstands durch Gerichtsentscheid

Strittig ist, ob im Zuge der Änderung der Vertragsbedingungen auch eine Änderung des Mietgegenstands durch Gerichtsentscheid zulässig ist (z. B. Herausgabe bestimmter Räume). Überwiegend wird dies bejaht.^[1] Zulässig sind jedenfalls Änderungen, die den Kern des Mietverhältnisses nicht berühren.

Praxis-Beispiel

Zulässige Vertragsänderungen

Übernahme von Nebenpflichten, geringfügige Beschränkungen des Gebrauchs zur Vermeidung weiterer Spannungen; Duldung von Modernisierungsarbeiten durch den Mieter.^[2]

Praxis-Tipp

Hilfsantrag

Im Einzelfall kann es daher bei Erhebung einer Räumungsklage empfehlenswert sein, für den Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses hilfsweise die Änderung der Vertragsbedingungen (Miete, Mietgegenstand) zu beantragen.

Hinweis

Fortsetzung auf bestimmte Zeit

Bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit kann der Mieter eine weitere Fortsetzung aufgrund der Härteklausel nur verlangen, wenn dies durch eine (1) wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn (2) Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war (§ 574c Abs. 1 BGB).

Bei der 1. Alternative müssen neue, nicht vorhergesehene Tatsachen vorliegen, wenn sie zu einer neuerlichen Abwägung der beiderseitigen Interessen führen sollen. Hierbei muss es sich um eine wesentliche Veränderung der Umstände handeln.

Die 2. Alternative ist gegeben, wenn der Härtetatbestand entgegen den Erwartungen über den Verlängerungszeitraum hinaus fortbesteht (z. B. Ersatzwohnung ist ohne Verschulden des Mieters nicht termingerecht bezugsfertig geworden).

Eine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter den Fortbestand der Härtegründe selbst zu vertreten hat (so z. B., wenn er sich nicht ernsthaft um Ersatzwohnraum bemüht hat).^[3]

Für Form und Frist des erneuten Fortsetzungsverlangens gelten ebenfalls die Regelungen über den Widerspruch (§ 574b BGB).

Hinweis

2-Monats-Frist

Der Mieter muss somit seinen Anspruch auf erneute Fortsetzung des Mietverhältnisses spätestens 2 Monate vor der Beendigung des fortgesetzten Mietverhältnisses schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses durch ein Fortsetzungsverlangen (§ 564c Abs. 1 BGB), das keiner Begründung bedarf, kann der Mieter nicht verlangen.^[4]

Unbefristete Verlängerung

Durch die unbefristete Verlängerung eines Mietverhältnisses aufgrund des Widerspruchs bzw. des Fortsetzungsverlangens des Mieters ist das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nicht schlechthin ausgeschlossen. Sie führt jedoch nur zum Ziel, wenn sich die Umstände, die für die Fortsetzung durch Gerichtsurteil bestimmend gewesen waren, verändert haben, wobei unerhebliche Veränderungen außer Betracht bleiben.

Widerspricht der Mieter der Kündigung, was formlos ohne Einhaltung einer Frist und ohne Begründung zulässig ist, muss der Vermieter beweisen, dass sich die auf der Mieterseite liegenden Umstände, die zur Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit geführt haben, verändert haben. Kann dieser Beweis geführt werden, findet eine erneute Interessenabwägung statt (§ 574c Abs. 2 BGB).

Durch die Neukonzeption des Zeitmietvertrags (§ 575 BGB) gilt die Sozialklausel nur noch für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Der bisherige § 556b BGB ist daher entfallen. Lediglich für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist eines noch laufenden Zeitmietvertrags ist die Sozialklausel mit der Maßgabe anwendbar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann.^[5]

Achtung

Unwirksame Vereinbarung

Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von seinem Recht zum Widerspruch gegen eine Kündigung des Vermieters abweicht, ist unwirksam (§§ 574 Abs. 4, 574a Abs. 3, 574b Abs. 3, 574c Abs. 3 BGB).

[1] LG Hamburg, WuM 1987 S. 233; Pergande, Wohnraum-Mietrecht § 556a BGB a. F., Anm. 126; Palandt-Putzo, Rn. 21 zu § 556a BGB a. F.; Schmidt-Futterer/Blank, Rn. B 230.

[2] LG Hamburg, WuM 1987 S. 233.

[3] Vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Rn. B 246.

[4] LG Lübeck, Urteil v. 30.4.1996, 6 S 3/96, WuM 1996 S. 705; LG München I, Urteil v. 31.5.1995, 14 S 21837/94, WuM 1996 S. 94.

[5] § 575a Abs. 2 BGB; vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, abgedr. in NZM 2000 S. 450.