Ladung: Ankündigung der TOPs

1 Leitsatz

Der angekündigte TOP "Verwalterbestätigung" erlaubt es nicht, über Änderungen des Verwaltervertrags zu beschließen.

2 Normenkette

§ 23 Abs. 2 WEG a. F.

3 Das Problem

Verwalter V lädt zum TOP 6 zu einer "Verwalterbestätigung". Die Wohnungseigentümer beschließen dort u. a. Änderungen des Verwaltervertrags. Zu TOP 8 heißt es "Beauftragung von Trockenbauarbeiten". Tatsächlich wird beschlossen, dass das bereits beauftragte Architektenbüro weitere Ausschreibungen für Massen und Details der Trockenbauarbeiten erstellen soll. Fraglich ist jeweils, ob die Ladung ordnungsmäßig ist. Ferner rügt der klagende Wohnungseigentümer, der Beschluss zu TOP 10 "moderne Fenster gleicher Bauart" einzubauen, sei zu unbestimmt.

4 Die Entscheidung

Nach Ansicht des LG erlaubt es der TOP "Verwalterbestätigung" im Fall nicht, Änderungen des Verwaltervertrags zu beschließen. Der Erläuterungstext spreche mehrfach von der geplanten Weiterbestellung. Zwar enthalte ein Beschlussvorschlag neben einem Lückentext zur Weiterbestellung auch den Satz "Der bestehende Verwaltervertrag wird bis zum 31.12.____ fortgesetzt." Dies reiche aber nicht. Die Wohnungseigentümer hätten insoweit nur von einer Verlängerung der Vertragslaufzeit ausgehen müssen. Bei TOP 8 liege hingegen kein formeller Beschlussfehler vor. Beschlussgegenstand sei eine Vorbereitungsmaßnahme. Diese sei von dem in der Ladung bezeichneten Gegenstand umfasst gewesen. Da die Willensbildung zu einem Thema erst auf der Versammlung selbst erfolge, hätten Wohnungseigentümer auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen. Im Fall habe zudem die Ladung mit dem Hinweis auf Rissbildungen und die bisher fehlenden weiteren Angebote für die Durchführung der Trockenbauarbeiten bereits deutlich gemacht, dass der genaue Umfang der erforderlichen Arbeiten nicht endgültig feststehe. Zu TOP 10 stimmt das LG dem Kläger wieder zu. Dem Ausdruck "ersetzen" könne im Fall nicht entnommen werden, dass lediglich der Einbau einer modernen – den Anforderungen der Energiesparverordnung genügenden – Version der alten Fenster beschlossen worden sei.

Hinweis

1. Die Entscheidung befasst sich in Bezug auf 2 Gegenstände mit der Frage, wie ein Beschlussgegenstand anzukündigen ist. Insoweit gilt allgemein: Die vorgesehenen Beschlussgegenstände sind in deutscher Sprache textlich so genau zu bezeichnen, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und sie selbst hat. Die Bezeichnung muss so gestaltet sein, dass sie den Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Beschlussgegenstände vorbereitet. Art und Weise der Bezeichnung sind vom Beschlussgegenstand abhängig und richtet sich außerdem stets nach den berechtigten Informationsbedürfnissen der Wohnungseigentümer. Häufig genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Die Wohnungseigentümer müssen bei jedem angekündigten Tagesordnungspunkt damit rechnen, dass nicht nur eine Aussprache stattfinden, sondern auch beschlossen werden soll. Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen. Im Fall ist das LG beim TOP 6 sehr streng. Dies sollte jedem Verwalter eine Warnung sein. Soll der Verwalter also nicht nur bestellt, sondern soll auch der Verwaltervertrag geschlossen oder soll auf ihn eingewirkt werden, ist das so genau wie möglich anzukündigen. Beim TOP 8 zeigt sich das LG hingegen "locker". Auch hier sollte ein Verwalter, soweit das möglich ist, allerdings präziser ankündigen.
2. Im Fall hatte der klagende Wohnungseigentümer zu TOP 8 außerdem moniert, es seien in Bezug auf die Beauftragung des Architektenbüros keine Alternativangebote eingeholt worden. Dies rügte das LG nicht, da "das Architektenbüro bereits beauftragt und damit vorbefasst und bekannt" gewesen sei. Das kann man auch anders sehen. Man wird dem LG wohl nur zustimmen können, weil der Auftrag kaum Kosten auslösen dürfte.
3. In Bezug auf die Fenster hatten die Wohnungseigentümer im Übrigen noch beschlossen, dass alle Wohnungseigentümer die Reparaturkosten zu tragen haben. Dies fand das LG in Ordnung. Zwar könnten die Wohnungseigentümer von § 16 Abs. 2 WEG a. F. abweichen. Die Regelung müsse aber klar und eindeutig sein. Eine solche "klare" Regelung enthalte die Gemeinschaftsordnung nicht. So sei zum einen vorgesehen, dass den einzelnen Wohnungseigentümern (nur) die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der zur jeweiligen Wohnung gehörenden Fensterinnenseiten obliegen, zum anderen aber auch der Ersatz zerstörter und beschädigter Fenster von Sondereigentumsräumen.

Ausblick auf die WEG-Reform

Die WEG-Reform hat an allen hier vorgestellten Fragen nichts geändert. § 23 Abs. 2 WEG bleibt unverändert. Zur Bestimmtheit gibt es im Gesetz weder bislang noch künftig Vorgaben.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 17.12.2019, 85 S 26/17