Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Beschluss vom 23.04.2001; Aktenzeichen 70 II 215/00 WEG) |
Tenor
1. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts Neukölln vom 23. April 2001 – 70 II 215/00 WEG – wird zurückgewiesen.
2. Die Antragsteller haben auch die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird auch für das Beschwerdeverfahren nicht angeordnet.
3. Der Geschäftwert wird für die zweite Instanz auf 5.365,– DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten zu I., II. und III. 1. sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … Berlin-Neukölln.
Im vorliegenden Verfahren streiten die Beteiligten zu I. und II. um die Grenzziehung zwischen zwei Gartenflächen, in Bezug auf die sie jeweils ein Sondernutzungsrecht geltend machen.
Das Grundstück … ist mit Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie mit Reihenhäusern im Stil des Siedlungsbaus der Zwanziger Jahre bebaut. Zwischen den Gebäuderiegeln befinden sich Gartenflächen.
An dem Grundstück … wurde durch die Teilungserklärung (TE) vom 23. September 1997 (UR-Nr. … des Notars … in Berlin; geschlossene Grundakte Amtsgericht Neukölln, Grundbuch von Neukölln, Band 524 Blatt 14760, Fol. I/21–54 = Verfahrensakte Bl. 5–13 = 30–39) Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG begründet.
Die Teilungserklärung beinhaltet folgende, Regelungen:
Nach Teil II. der TE wurden an dem Grundstück 418 Einheiten gebildet. Am Ende von Teil II. der TE befindet sich folgende Regelung:
Jeder Wohnungseigentümer hat … einen Anspruch auf die Zuweisung eines Gartens, belegen auf dem Gemeinschaftsgrundstück, als Sondernutzungsrecht durch den Verwalter.
Teil III. § 3 Abs. 3 Buchst. n) der TE hat folgenden Wortlaut:
Für die Lage und Ausmaß des Sondereigentums ist der Aufteilungsplan maßgebend. In Ergänzung von § 5 WEG wird festgelegt, daß zum Sondereigentum gehören:
…
n) Die Kellerräume und die als Mietergärten angelegten Gärten, auf die die Wohnungseigentümer wie vorstehend geregelt einen Anspruch auf Zuweisung eines Gartens als Sondernutzungsrecht haben, sind vom jeweiligen Nutzungsberechtigten allein zu warten und instandzuhalten. Hinsichtlich der Pflicht, Gartenzäune zu erstellen, gilt das Berliner Nachbarrechtsgesetz entsprechend.
Nach Teil V. der TE wurde die Beteiligte zu III. 2. bis zum 30. August 2002 zur Verwalterin bestellt.
Die in Teil III. § 3 Abs. 3 Buchst. n) enthaltene Regelung wurde durch die notarielle Urkunde vom 26. Januar 1998 (UR-Nr. … desselben Notars; geschlossene Grundakte Fol. II/100 = Verfahrensakte Bl. 66–67 = 103–103 R) in der Weise geändert, daß das Wort „Sondernutzungsrecht” durch die Formulierung „alleiniges Nutzungsrecht unter Ausschluß der Übrigen Wohnungseigentümer” ersetzt wurde.
In den in der Grundakte befindlichen Abgeschlossenheitsplänen befindet sich keine Skizze betreffend die Aufteilung der Gemeinschaftsflächen in Gartenflächen (vgl. insbesondere den Plan in der geschlossenen Grundakte Fol. II/92).
Es existiert jedoch ein Plan betreffend die Aufteilung der Gemeinschaftsflächen in einzelne Gärten, der im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum von Vermessungsingenieuren erstellt wurde (vgl. den Bericht der Verwalterin Bl. 43–44). Dieser Plan befindet sich jedoch nicht in der geschlossenen Grundakte, sondern wird von der Verwalterin verwahrt (vgl. die zur Gerichtsakte gereichten Auszüge aus diesen Plänen Bl. 14–15).
Vor der Bildung von Wohnungseigentum waren die in den Gebäuden gelegenen Wohnungen vermietet. Die Mieter der Einheiten hatten Teile der zwischen den Gebäuden liegenden Flächen als Gärten zugewiesen und entsprechend genutzt. Die Gärten verfügen mindestens zum Teil über Wasseranschlüsse in Form von Wasserhähnen, wobei die Wasserhähne zum Teil auf der Grenze zwischen zwei Gärten liegen, damit die Wasseranschlüsse jeweils von beiden Gärten benutzt werden konnten.
Nach der Bildung von Wohnungseigentum an dem Grundstück wurde die frühere Aufteilung von Flächen zu Gärten und die Zuordnung der Gärten zu einzelnen Wohnungen beibehalten um fortgeführt.
Eine Aufteilung der Gemeinschaftsflächen in einzelne Gartenflächen oder eine Zuweisung von Gartenflächen an einzelne Einheiten wurde von der Verwalterin nicht vorgenommen (vgl. die Angaben der Mitarbeiter der Verwalterin im landgerichtlichen Termin am 23. November 2001, Protokoll Bl. 121).
Die Antragsteller sind seit dem 16. Juni 1998 Eigentümer der Wohnung Nr. 330, die im Gebäude … liegt (Wohnungsgrundbuch von Neukölln Blatt 17173). Die Antragsteller wohnten schon vor der Begründung von Wohnungseigentum etwa ab 1987 als Mieter in der vorgenannten Wohnung. Von den Eigentümern der Einheit Nr. 330 wird ein Garten (Nr. 53) genutzt, der nahe dem Gebäude … liegt (vgl. die Skizzen Bl. 14, 15, 44, 47).
Die Antragsgegner sind seit dem 15. Oktober 1998 Eigentümer der Wohnung Nr. 327, die im … liegt (Wohnungsgrundbuch von Neukölln Blatt 17170). Die Antragsteller sind erst nach der Begründung von Wohnungseigentum an dem Grundstück im Jahr 1998 in diese Wohnung eingezogen. Von den...