Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Inhaltliche Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. Wohnraummiete: Grundsätze der Prüfung einer finanziellen Härte in Ansehung zu erwartender Mieterhöhung
Orientierungssatz
1. Eine Modernisierungsankündigung ist nicht schon deshalb unwirksam, weil darin die Ersparnis, die Berechnung der Erhöhung und der Instandsetzungsabzug nicht erklärt wird. Der Vermieter muss nur die zu erwartende Mieterhöhung in Euro pro Quadratmeter mitteilen. Entbehrlich ist eine Berechnung der Kostenkalkulation. Es genügt die Angabe der ungefähren Mieterhöhung, denn die Mitteilung nimmt die spätere Mieterhöhungserklärung nicht vorweg. Der Vermieter hat die Kalkulationsgrundlage nicht im Rahmen einer Vorabberechnung einschließlich des Instandhaltungsabzuges in dem Ankündigungsschreiben offen zu legen.
2. Für die Frage des Vorliegens einer finanziellen Härte für den Mieter ist die nach der Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete in das Verhältnis zu setzen zu den individuellen Einkommensverhältnissen des Mieters (einschließlich des Einkommens der Haushaltsangehörigen). Entscheidend ist das Einkommen zum Zeitpunkt des Duldungsverlangens. Ferner ist zu berücksichtigen, ob dem Mieter ein Anspruch auf Wohngeld zusteht. Dies gilt ungeachtet dessen, ob der Mieter tatsächlich Wohngeld in Anspruch genommen hat. Er hat sich für die Duldungspflicht grundsätzlich so behandeln zu lassen, als werde ihm Wohngeld gewährt. Ein dem Mieter zustehendes Wohngeld ist als Teil des zu berücksichtigenden Gesamtnettoeinkommens zu behandeln.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 11. Juni 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 17 C 300/02 B - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass festgestellt wird, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des Feststellungsantrages erledigt ist.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren Antrag weiter.
Entscheidungsgründe
Die gemäß §§ 511ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unbegründet. Die Erledigungserklärung der Klägerin bezüglich des Feststellungsantrages ist als Antrag auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits insoweit auszulegen. Dieser Feststellungsantrag ist ferner auch begründet, weil sich der ursprüngliche Feststellungsantrag erledigt hat und die ursprüngliche Klage begründet war. Denn das Mietverhältnis ist seit Ende November 2003 beendet und aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Feststellungsinteresse mehr fort, da sämtliche Zeiträume beziffert und im Wege der Zahlungsklage geltend gemacht werden können, so dass es keiner Feststellung der Miethöhe mehr bedarf.
Es bestand ein Anspruch auf Feststellung des erhöhten Mietzinses ab Juni 2002 von 460,06 EUR (= 298,18 EUR Grundmiete + 4,91 EUR Einzelmodernisierung (Fenster) + 132,94 EUR Betriebskostenvorauszahlung + 24,03 EUR Heizkostenvorschuss), weil die Mieterhöhung mit Schreiben vom 9. April 2002 wirksam war.
Grundlage für die mit Schreiben vom 9. April 2002 erklärte Rückwirkung der Mieterhöhung ist die Mietpreisgleitklausel in Nr. 2 Abs. 2 der AVB, welche nicht gegen das Transparenzgebot des § 9 AGBGB / § 307 Abs. 2 BGB verstößt.
Der Anspruch auf die erhöhte Kostenmiete selbst folgt aus den §§ 8 Abs. 1, 10 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 II. BV. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle - hier seitens der IBB unstreitig erfolgt - bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken.
Entgegen der angefochtenen Entscheidung ist davon auszugehen, dass die Beklagten die Modernisierungsmaßnahme nicht geduldet haben und dass nicht aufgrund dieser Duldung die Ankündigung der Modernisierung im Falle ihrer Unwirksamkeit entbehrlich war. Hinsichtlich der außerhalb der Wohnung erfolgten Fassadendämmung sind die Mieter nicht darauf zu verweisen, die Maßnahme im Wege der einstweiligen Verfügung stoppen zu lassen. Wenn der Mieter der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme mündlich oder - wie hier mit Schreiben vom 22. August 2000 - schriftlich widersprochen hat, liegt auch dann keine Duldung vor, wenn er nicht gerichtlich gegen die Maßnahme (z.B. im Außenbereich) vorgegangen ist (LG Berlin MM 1999, 390).
Anders ist die Duldung des Einbaus der Isolierglasfenster in der Wohnung zu beurteilen. Der Mieter duldet die Maßnahme, indem er die Handwerker die angekündigte Maßnahme in der Wohnung hat ausführen lass...