LG Berlin Urteil vom 05.08.2002 - 61 S 466/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Modernisierungserhöhung bei Wohnraummiete: Folgen einer nicht ordnungsgemäß angekündigten Modernisierungsmaßnahme gegen den Widerspruch des Mieters

Orientierungssatz

1. Wenn eine Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt worden ist und der Mieter der Maßnahme eindeutig widersprochen hat, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht in Betracht (Anschluss KG Berlin, 1. September 1988, 8 RE-Miet 4048/88, WuM 1988, 389).

2. Daran ändert sich auch nichts durch die Vorschrift des § 559b Abs. 2 S. 2 BGB, mit der der Gesetzgeber ausdrücklich nur geregelt hat, welche Folgen eine unterlassene oder zu niedrige Ankündigung einer zu erwartenden Mieterhöhung hat. Daraus kann nicht hergeleitet werden, dass auch eine vollständig unterbliebene Ankündigung der Arbeiten oder eine in anderen Punkten als der Mieterhöhung unzureichende Ankündigung keine weiteren Folgen haben sollte, denn der Gesetzgeber hat in Kenntnis des Rechtsentscheides des Kammergerichts (Anschluss KG Berlin, 1. September 1988, 8 RE-Miet 4048/88, WuM 1988, 389) auf eine derart umfassende Regelung verzichtet.

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 3. September 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg teilweise geändert:

Auf die Widerklage wird festgestellt, dass die Kläger nicht berechtigt sind, aufgrund der Arbeiten an der Heizung, der Umgestaltung des Hofbereichs und der Anbringung einer Wärmedämmfassade den Mietzins gemäß § 559 BGB zu erhöhen.

II. Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 3/4 und der Beklagte 1/4 zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges werden den Klägern zu 11/20 und dem Beklagten zu 9/20 auferlegt.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien streiten in zweiter Instanz noch darum, ob die Kläger aus als Modernisierung durchgeführten Maßnahmen ein Recht auf die Erhebung von Modernisierungszuschlägen herleiten können.

Wegen des erstinstanzlichen Parteivortrags und Prozessgeschehens wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat sowohl die auf Mieterhöhung gerichtete Klage als auch die Widerklage abgewiesen. Zur Widerklage hat es ausgeführt, die Kläger seien nicht alleine wegen eines Verstoßes gegen die Ankündigungspflicht gemäß § 541 b BGB a. F. zukünftig mit der Geltendmachung eines Modernisierungszuschlags ausgeschlossen, was sich insbesondere aus § 3 Abs. 4 S. 2 MHG ergebe.

Gegen das am 3. September 2001 verkündete und am 10. Oktober 2001 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 31. Oktober 2001 Berufung eingelegt und diese am 30. November 2001 begründet. Er verfolgt die erstinstanzlich mit der Widerklage begehrte Feststellung weiter.

Der Beklagte beantragt,

unter Änderung des angefochtenen Urteils auf die Widerklage festzustellen, dass die Kläger nicht berechtigt sind, Modernisierungszuschläge aufgrund der Heizungsarbeiten, Aufzugsinstallationen, der Umgestaltung des Hofbereichs und Anbringung einer Wärmedämmfassade gegenüber dem Beklagten künftig durch neue Mieterhöhungserklärungen zu berechnen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Durch Urteil vom 22. September 1999 wies das Amtsgericht Charlottenburg in dem Rechtsstreit - 12 a C 323/98 - die Klage der ... und ... gegen den Beklagten auf Duldung der hier streitgegenständlichen Maßnahmen ab. Das Urteil ist rechtskräftig.

Auf Frage der Kammer im Berufungstermin hat die Prozessbevollmächtigte der Kläger erklärt, sie könne für die Kläger nicht erklären, dass wegen der Maßnahmen, welche Gegenstand der Feststellungsklage sind, zukünftig Modernisierungszuschläge nicht geltend gemacht werden würden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung des Beklagten ist zum überwiegenden Teil begründet.

I. Die Widerklage ist zulässig. Der Beklagte begehrt die Feststellung eines gegenwärtigen Rechtsverhältnisses. Ein Rechtsverhältnis ist die aus einem greifbaren Sachverhalt entstandene Rechtsbeziehung zwischen Personen (Baumbach/Lauterbach, ZPO, 60. Aufl., § 256 Rdnr. 5). Innerhalb des die Parteien ohnehin verbindenden Rechtsverhältnisses des Mietvertrages streiten die Parteien darum, ob aus den baulichen Maßnahmen als einem tatsächlichen, greifbaren Sachverhalt die Rechtswirkung entstanden ist, dass die Kläger gemäß § 559 BGB (§ 3 MHG a. F.) zur Erhöhung des Mietzinses berechtigt sind. Der Beklagte hat an dieser Feststellung ein rechtliches Interesse, denn die Kläger haben noch in der Berufungsverhandlung sich ni...