Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 09.08.2000; Aktenzeichen 4 C 264/99) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9. August 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 4 C 264/99 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Widerkläger 3.795,83 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 2. Februar 2000 zu zahlen; im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Von den Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten des Klägers beider Instanzen haben der Kläger 24/50, der Beklagte zu 1) 1/50, die Beklagten zu 2) bis 4) 23/100 und die weiteren Widerkläger zu 1) und 2) 2/50 zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) hat der Kläger zu 1/3 und diejenigen der weiteren Widerkläger zu 1) und 2) zu 87/100 zu tragen; im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.
II.
Die Berufung, mit der die Beklagten die Abweisung der Klage sowie auf die Widerklage die Widerkläger die Verurteilung des Klägers zur Zahlung von Nachzahlungsbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1996 bis 1998 weiter verfolgen, ist zum überwiegenden Teil begründet. Die auf Abweisung der Klage gerichtete Berufung hat in der Sache Erfolg, während die ebenfalls weiter verfolgte Widerklage zum überwiegenden Teil Erfolg hat.
Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst aufgelaufener Zinsen ist durch die von den Widerklägern erklärte Aufrechnung in Höhe von 2.158,62 DM gemäß § 389 BGB erloschen. Denn in dieser Höhe stand den Widerklägern ein Gegenanspruch gegen den Kläger aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1995 und 1996 zu, mit dem sie aufrechnen konnten. In diesem Zusammenhang haben die Widerkläger unwidersprochen vorgetragen, dass sie nunmehr alleinige Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind, die das Mietverhältnis mit dem Kläger eingegangen ist. Bei einem Gesellschafterwechsel auf Seiten der Vermieter sind stets die aktuellen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vermieter (Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 23. April 1998, Grundeigentum 1998, 739-741 = WuM 1998, 407-408 = NZM 1998, 507 unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 18. Februar 1998 = NJW 1998, 1220 = WM 1998, 341). Die Widerkläger waren hingegen nicht verpflichtet, die Aufrechnung in Namen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts selbst zu erklären und die Widerklage auf die Gesellschaft als Widerklägerin umzustellen. Denn den Mietvertrag als Vermieter hat nicht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts abgeschlossen, sondern die damaligen Mitglieder der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als natürliche Personen. Sie haben lediglich offen gelegt, dass sie die Vermietung im Innenverhältnis als Gesellschaft betreiben. Nach dem Urteil des BGH vom 29. Januar 2001 (Grundeigentum 2001, 276-278 = NZM 2001, 299-304 (Leitsatz und Gründe = WuM 2001, 134-139) ist jedoch nur die (Außen-)Gesellschaft rechts- und parteifähig, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. Im vorliegenden Fall hat jedoch nicht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts den Mietvertrag abgeschlossen, sondern mehrere natürliche Personen, die in Form einer Gesellschaft miteinander verbunden sind.
Auch hinsichtlich der Beklagten zu 2) bis 4), die nicht mehr Mitglied der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind, ist die Klage unbegründet. Denn die Aufrechnung führt zum Erlöschen der Forderung, soweit die Gegenforderung besteht, und wirkt damit auch für sie.
Den Widerklägern steht aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1995 und 1996 dem Grunde nach auch ein Nachzahlungsanspruch gegen den Kläger zu. Die Begründung des Amtsgerichts, wonach wegen fehlerhafter einzelner Positionen die Betriebskostenabrechnungen insgesamt dem Klageanspruch nicht entgegengehalten werden können, trägt die Verurteilung und Abweisung der Widerklage bereits deshalb nicht, weil einzelne ausscheidbare Positionen herausgerechnet werden können, ohne dass davon die (formale) Wirksamkeit insgesamt berührt wäre, die von der inhaltlichen Richtigkeit zu trennen ist. Zu den Einwendungen des Klägers im Einzelnen:
1. Umlegungsmaßstab
Der Umlegungsmaßstab ist nicht zu beanstanden. Soweit die Beklagten seit dem Abrechnungsjahr 1995 nicht mehr die gesamte Wohnanlage sondern nur noch das Haus, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, als Umlegungsmaßstab der Abrechnung zugrunde legen, bestehen hiergegen keine Bedenken. Auch die (Vorab-)Verteilung der insgesamt, d.h. der für die ganze Anlage entstandenen Betriebskosten nach dem Flächenanteil der einzelnen Häuser ist nicht zu beanstanden. Grundsätzlich kann der Ver...