Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Abrechnung nach Miteigentumsanteilen. Einsichtnahmerecht des Mieters: substantiiertes Bestreiten von Einzelversicherungen. Einsichtnahmerecht des Mieters: Umlagefähigkeit der Erstanschaffungskosten für Pflanzen. Einsichtnahmerecht des Mieters: Kürzung von Hauswartkosten
Leitsatz (amtlich)
1. Eine Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen ist zulässig; wenn das Verhältnis der Wohnflächen und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch ist, darf sich der Mieter nicht darauf beschränken, seine Wohnfläche und die Gesamtwohnfläche pauschal zu bestreiten.
2. Der Mieter muss Abrechnungsunterlagen in den Räumen der Hausverwaltung einsehen; einen Anspruch auf Übersendung der Unterlagen hat er nicht.
3. Die pauschale Behauptung, Einzelversicherungen seien unwirtschaftlich, reicht nicht.
4. Die Kosten der Erstanschaffung von Pflanzen sind keine Kosten der Gartenpflege.
5. Hauswartskosten sind um 20 % zu kürzen, wenn der Hauswart auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten ausführt.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird - unter deren Zurückweisung im Übrigen - das am 30. August 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 16 C 559/00 - geändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Euro 638, 66 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatzüberleitungsgesetzes ab 1. Januar 2002 gemäß § 247 BGB n.F. aus Euro 31, 70 seit dem 18. Januar 2001 und aus Euro 606, 96 seit dem 04. März 2001 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 2/15, der Beklagte zu 13/15.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO a. F. abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig.
Die Parteien haben den Rechtsstreits in Höhe von 200, 00 DM in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, so dass der erforderliche Berufungswert von mehr als 1. 500, 00 DM nunmehr nicht erreicht wird. Die auf den erledigten Teil entfallenden Kosten spielen für die Berechnung der Beschwer dabei keine Rolle (BGH NJW 1995, 664, 665; OLG Celle GmbHR 2000, 942). Eine Einschränkung der Rechtsmittelanträge führt aber nur dann zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels, wenn der Rechtsmittelkläger, ohne durch eine Veränderung im Beschwerdegegenstand selbst dazu veranlasst zu sein, aus freien Stücken seine Anträge soweit ermäßigt, dass sie die Rechtsmittelgrenze nicht mehr erreichen (RGZ 168, 355, 360, OLG Hamburg, NJW-RR 1998, 356). Dies ist hier nicht der Fall. Die Klägerin musste vielmehr auf die zwischenzeitlich eingetretene Abrechnungsreife hinsichtlich eines Teils der Vorschussforderungen prozessual reagieren und durfte nicht an den ursprünglichen Zahlungsanträgen festhalten (BGH FamRZ 1987, 469). Daher macht die Erledigung während des Rechtsmittelverfahrens die Berufung nicht unzulässig (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 23. Auflage 2002, vor § 511, Rz. 23 m. w. N.).
In der Sache hat die Berufung großenteils Erfolg.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten den einen Anspruch auf Zahlung aus § 535 II BGB in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1. 011, 08 DM aus der Nebenkostenabrechnung vom 20. September 2000 (Bl. 4 d. A.).
Die Abrechnung ist mit Schreiben vom 13. Februar 2001 beiden Mietern übersandt worden. Ob die Abrechnung selbst adressiert ist, ist irrelevant. Der Beklagte konnte die Abrechnung auch nicht mit Schreiben vom 22. Februar 2001 zurückweisen. Zwar gilt § 174 BGB entsprechend auch für geschäftsähnliche Handlungen (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Auflage 2002, § 174 BGB, Rz. 1). Dem Beklagten war jedoch aus der gegen ihn gerichtete Klage bekannt, dass der Kläger-Vertreter für die Klägerin auftritt. Vor diesem Hintergrund ist eine Zurückweisung durch den Beklagten ausgeschlossen, § 174 S. 2 BGB. Soweit durch das Schreiben des Beklagten-Vertreters vom 22. Februar 2001 eine Zurückweisung auch im Namen der Mitmieterin ausgesprochen worden sein sollte, würde dies jedenfalls an § 166 I BGB scheitern, da dem Beklagten-Vertreter bekannt war, dass die Kläger-Vertreter von der Klägerin mit der Durchsetzung der Forderungen beauftragt waren. Soweit der Beklagte behauptet, die Abrechnung vom 04. Juli 2000 sei nicht an beide Mieter gerichtet gewesen, ist dies ohnehin unzutreffend. Aus dem vom Beklagten mit der Klageerwiderung eingereichten Anschreiben vom 04. Juli 2000 ergibt sich eine Adressierung an Herrn und Frau I K (Bl. 21 d. A.).
Die Abrechnung im preisfreien Wohnraum bedarf nicht der Unterzeichnung (LG Berlin, Urteil vom 14. Juli 1998 - 64 S 541/97 - GE 1998, 1025). Der Abgabe von Rechnungsdaten bedarf es nicht (KG GE 1998, 796).
Die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen ist grundsätzlich möglich (OLG Braunschweig WuM 1999, 173). Allerdings weist das Amtsgericht zutreffend darauf hin, dass auf Seite 1 der Abrechnung ...