Verfahrensgang
AG Hamburg (Urteil vom 14.12.1999; Aktenzeichen 48 C 745/98) |
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg (48 C 745/98) vom 14. Dezember 1999 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Gründe
Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Die Kammer nimmt auf die überzeugenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug, die durch die Ausführung in der Berufungsbegründung nicht erschüttert werden. Im einzelnen ist ergänzend zu bemerken.
1. Hausreinigungskosten für 2. Halbjahr 1993, 1994 und 1995.
Das Amtsgericht hat den Kostensatz zu Recht um 1/3 gekürzt. Allgemein ist anerkannt, dass der Ansatz von Hausreinigungskosten – wie jede Betriebskostenart auch – dem Grundatz der Wirtschaftlichkeit unterliegt (§ 24 II. BV, § 20 Abs. 1 NMW und dazu OLG Koblenz DWW 1986, 244 = WuM 1986, 282). Das besagt zwar nicht, dass der Vermieter nur auf die üblichen Ansätze beschränkt ist (so Fischer-Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, II. BV, § 27 Anm. 10 m.w.N.). Vielmehr steht ihm ein Auswahlermessen zu, in welcher Art und Weise er die Betriebsleistung erbringen will (s. Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl., 2000, Rdn. A 76, von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, Rdn. 2621). In diesem Rahmen muss er auch dem Gebäudestandard Rechnung tragen. Aber selbst wenn man hier zugunsten der Kläger berücksichtigt, dass es sich um ein repräsentatives Gebäude mit Wohn- und Gewerberaummietern handelt, haben sie die Erforderlichkeit einer dreimal wöchentlichen Reinigung nicht dargetan, etwa durch nutzerbedingten erhöhten Schmutzanfall. Allein aus der Repräsentativität des Gebäudes lässt sich die Erforderlichkeit nicht ableiten. Mithin ist nicht ersichtlich, dass der Nutzwert einer Reinigung in dem genannten Umfang in einem richtigen Verhältnis zu den angesetzten Kosten steht. Soweit die Kläger vortragen, dass diese Kosten angemessen seien, muss berücksichtigt werden, dass sie ins Verhältnis zum Leistungsinhalt gesetzt werden müssen. Hierzu gehört selbstredend eine gründliche Reinigung, ohne dass zwischen „sehr gründlich” und (nur) „normal” differenziert werden kann. Daher trifft die Gleichung 3 × „normal” = 2 × „sehr gründlich” nicht zu. Legt man zugrunde, dass von dem beauftragten Reinigungsunternehmen eine ordnungsmäßige Reinigung in jedem Fall geschuldet wird, so drängt es sich auf, dass die Kosten bei wöchentlich dreimaliger Reinigung als bei nur zweimaliger Reinigung sind. Diese Plausibilitätslücke haben die Kläger nicht geschlossen (s. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. III 349 a.E.).
2. Kosten der Fahrstuhlwartung: 2. Halbjahr 1993, 1994 und 1995
Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung den Anteil des herauszurechnenden Instandhaltungskostenansatzes auf 37% der Kosten geschätzt. Im Streit ist vorliegend nur, ob über dem Reparaturkostenanteil von 22%, den die Kläger berücksichtigen, auch die Anteile für Störungsbeseitigung (10%) und Lieferung von kleineren Ersatzteilen (5%) abzusetzen sind. Das ist zu bejahen; denn hierbei handelt es sich nicht um Wartungskosten. Vielmehr fallen hierunter nur solche Kosten, die der Schadensvorbeugung dienen. Zu eng ist die Auffassung der Kläger, dass als Instandsetzungskosten nur diejenigen gelten könnten, die bei einem Ausbau des schadhaften Teils und einer Bearbeitung in der Werkstatt anfielen. Denkbar ist zwar, dass im Einzelfall eine Störung im Zuge von Wertungsmaßnahmen mit behoben werden kann s. Sternel Rdn. III 298) indes handelt es sich bei der Behebung von Störungen im Grundsatz nicht um vorbeugende Maßnahmen, sondern um solche die der Wiederherstellung der Betriebsfähigkeit dienen (s. Langenberg a.a.O. A. 62, Fischer-Dieskau/Schwender, a.a.O. Anm. 8 Nr. 2, LG Berlin GE 1988, 363, 365).
Auch ein Ansatz für den Austausch bzw. Ersatz von Kleinstellen ist nicht gerechtfertigt. Die begriffliche Abgrenzung zwischen Wartung und Instandsetzung erfolgt zwischen § 27 und § 28 II. BV in letzterer Vorschrift wird nicht auf den Wert der Verschleißteile abgestellt. Die in § 28 Abs. 3 II. BV vorgesehene Möglichkeit, die Kosten der kleinen instandhaltungen auf den Mieter abzuwälzen, spricht dafür, dass der Ersatz von Kleinteilen dem Instandsetzungskostenbereich nach § 28 II. BV zuzuordnen ist.
3. Grundsteuer 2. Halbjahr 1993, 1994 und 1995:
Auch wegen dieses Ansatzes ist dem Amtsgericht zu folgen. Es hat im Ergebnis zu Recht darauf hingewiesen, dass hier eine Kostenabgrenzung zu den gewerblich genutzten Räumen geboten ist. Dies ist gesetzlich zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 NMV), während sich der Umlagemaßstab bei Vermietung von preisfreiem Wohnraum grundsätzlich nach der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung richtet. Die hier einschlägige Formularklausel lautet, dass der Anteil des Mieters „nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Wohnflächen aller Wohnungen und Büros” erfolgt (Der unterstrichene Teil ist maschinenschri...