LG Itzehoe Urteil vom 20.12.2006 - 9 S 49/06

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Urteil vom 19.05.2006; Aktenzeichen 69 C 216/04)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 19.05.2006 – Aktenzeichen: 69 C 216/04 – teilweise geändert und wie folgt insgesamt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 299,77 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.05.2004 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung restlicher Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2001 gem. Abrechnung vom 20.11.2002 in Höhe von 299,77 EUR. Dabei entfallen 190,71 EUR auf die Betriebskosten und 109,06 EUR auf die Heizkosten.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 19.05.2006 (Bl. 116 ff. d. A.) Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich eines Betrages von 66,92 EUR stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Kostenpositionen Versicherungen und Hauswart nicht fällig sei. Denn insoweit sei eine Abrechnungseinheit zwischen den Häusern … und … gebildet worden, ohne dass dies mietvertraglich vorgesehen oder später stillschweigend vereinbart worden sei. Auch sei eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit nicht unabweislich. Im Übrigen begegneten die Betrieb- und Heizkostenabrechnungen jedoch keinen Bedenken. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen.

Die Berufung der Klägerin wendet ein, dass der Mietvertrag nicht untersage, Kosten umzulegen, nur weil diese auf Verträgen für zwei Häuser beruhen würden. Es gehe lediglich um die Frage der gemeinsamen Kostenentstehung und nicht um diejenige einer Wirtschaftseinheit. Insbesondere die einheitliche Lage und Größe der Objekte sei dabei zu berücksichtigen. Zudem habe das Amtsgericht übersehen, dass – selbst wenn die Auffassung des Amtsgerichts zuträfe – die getrennten Abrechnungskreise Betriebskosten und Heizkosten zu berücksichtigen seien. Da das Amtsgericht die Heizkostenabrechnung nicht beanstandet habe, die eine Nachzahlung von 109,06 EUR ergeben habe, stünden der Klägerin ohnehin 42,14 EUR mehr zu, als ihr das Amtsgericht zugesprochen habe.

Die Klägerin beantragt,

unter insoweitiger Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 19.05.2006 (69 C 216/04) die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin (weitere) 232,85 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.05.2004 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Hilfsweise beantragt die Beklagte,

die Revision zuzulassen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Denn die seitens der Klägerin erstellte Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist im vorliegenden Fall vollumfänglich fällig, so dass die Beklagte zur Zahlung des sich daraus ergebenden Gesamtbetrages von 299,77 EUR gem. § 5 Ziff. 2 MV verpflichtet ist.

1. Betriebskostenabrechnung (Versicherungen und Hauswart)

Bezüglich der Positionen Versicherungen und Hauswart ist von der Klägerin faktisch eine Wirtschaftseinheit gebildet worden. Denn beide Kostenpositionen sind einheitlich für die Häuser mit den Hausnummern … und … entstanden und sodann für das jeweilige Haus zwar einzeln ausgewiesen, aber pauschal hälftig umgelegt worden.

Zutreffend geht das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zwar davon aus, dass ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum mehrere Gebäude grundsätzlich nur dann im Rahmen der Ausübung seines billigen Ermessens gem. § 315 BGB zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, wenn im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist oder aber soweit eine rein hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses nicht möglich ist (vgl. BGH WuM 2005, 579). Dabei ist streitig, ob eine solche Bestimmung der Verwaltungseinheit in einem Mietvertrag schon darin zu sehen ist, dass das Mietobjekt – wie im vorliegenden Fall – im Mietvertrag mit Straße und Hausnummer angegeben ist (vgl. BGH WuM 2005, 579). Allerdings ist die Lagebeschreibung des Mietobjekts in einem Mietvertrag ohne anders lautende zusätzliche Vereinbarung regelmäßig zugleich als Bestimmung der Wirtschafts- und Abrechnungseinheit auszulegen.

Zutreffend geht das Amtsgericht ferner davon aus, dass in der Rechtsprechung anerkannt ist, dass auch eine stillschweigende Vereinbarung der Mietvertragsparteien in Bezug auf Betriebskostenabrechnungen möglich ist (vgl. BGH NJW-RR 2000, 1463 und BGH, NJW-RR 2004, 660 für den Fall der Einstellung nicht vereinbarter Nebenkostenpositionen in die Betriebskostenabrechnung; LG Münster, NJW-RR 2004, 443 für eine der Form nach nicht ordnungsgemäße Abrechnung), im vorliegenden Fall jedoch nicht getroffen...