LG Karlsruhe Urteil vom 02.02.2022 - 6 O 325/19

rechtskräftig

Tenor

1. Das Versäumnisurteil vom 01.12.2021 wird aufgehoben.

2. Die Klage wird abgewiesen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die klagende WEG verlangt von ihrem vormaligen Verwalter Schadensersatz wegen Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages als sog. Contracting-Vertrag.

Der Beklagte errichtete als Bauträger und Architekt ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Drei- und Vierzimmerwohnungen, Garagen und Stellplätzen an der V.-Straße in P. Die Heizungsanlage sollte sich nach der Baubeschreibung aus einer Gaszentralheizung, Fußbodenheizung in jeder Wohneinheit mit separater Regelung jedes einzelnen Zimmers über Temperaturregler, sowie einer thermischen Solaranlage zusammensetzen. In der Teilungserklärung vom 26.02.2015 bestellte sich der Beklagte für drei Jahre zum ersten Verwalter, wobei die Amtszeit mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft begann. In den „Bauträgerverträgen” mit den Wohnungseigentümern ist in § 9 die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung geregelt.

Am 20.05.2015 schloss der Beklagte „als Hausverwalter für die WEG P” mit der X Stadtwerke P. GmbH & Co. KG (im Folgenden: X) auf Grundlage deren Angebots vom 5.5.2015 einen Wärmelieferungsvertrag. Im Rahmen eines Wärme-Contractings übernahm die X über die Vertragslaufzeit von 15 Jahren die Installation und den Betrieb einer Brennwertanlage mit Warmwasserbereiter und Solaranlage für Warmwasser und Heizungsunterstützung, sowie Wartung und Instandhaltung der Anlage. Die Abrechnung der Leistungen erfolgte mit Hilfe eines Arbeits- und Leistungspreisgefüges. Der Arbeitspreis enthält die Kosten des Erdgasbezuges. Der Leistungspreis enthält den Kapitaldienst der Investition, sowie anteilig Wartung und Instandhaltung. Ersatzinvestitionen für ausfallende Anlagenkomponenten, die von der X erstellt werden, werden ebenfalls mit einer jährlichen Contractingrate abgegolten. Unmittelbare vertragliche Beziehungen werden nur zwischen dem Kunden und der X, nicht jedoch zwischen der X und eventuellen Abnehmern von Wärme in den Liegenschaften des Kunden geschaffen (§ 2.1 des Contracting-Vertrages). In § 2.3 ist geregelt, dass die Wärmeerzeugungsanlage, sofern sie mit einem Grundstück oder Gebäude oder einer beweglichen Sache verbunden, auf ein Grundstück eingebracht oder in eine räumliche Beziehung hierzu gebracht wird, dies nur zu einem vorübergehenden Zweck geschehe (§§ 95, 97 BGB) und diese Anlage im Eigentum der X stehe. Wegen der Einzelheiten wird auf das Angebot und den Contracting-Vertrag nebst Anlagen im Anlagenheft der Klägerin Seiten 11 bis 35 verwiesen.

Zu Gunsten von Frau A. wurde am 14.04.2014 im Wohnungsgrundbuch von P. Nr. XYZ wegen des Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohneinheit (Dachgeschoss) eine Eigentumsvormerkung bewilligt und am 29.07.2014 eingetragen. Die Abnahme des Objektes erfolgte am 8.12.2015, die jeweilige Inbesitznahme danach.

Am 14.12.2015 fand eine „Eigentümerversammlung” der WEG statt, in der u. a. der Wirtschaftsplan 2016 genehmigt und ein Verwaltungsbeirat gewählt wurde; im Protokoll wird der Contracting-Vertrag nicht erwähnt.

Unter gleichem Datum erteilte der Beklagte der X zum Konto der WEG bei der Sparkasse P. ein ab dem 01.01.2016 gültiges SEPA – Lastschriftmandat.

Nach der ersten Heizungsabrechnung kam es wegen des Wärmelieferungsvertrages zu Unstimmigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Beklagten. In einer außerordentlichen Versammlung vom 28.03.2017 beschlossen die Eigentümer den Verwaltervertrag mit dem Beklagten zum 31.07.2017 aufzulösen und die Firma B. als neuen Verwalter zu bestellen.

Am 03.07.2018 wurde zwischen der X und dem Beklagten im Hinblick auf die Wärmeerzeugungsanlage ein Vergleich geschlossen, dessen Inhalt dem Gericht nicht mitgeteilt wurde.

In der mündlichen Verhandlung vom 1.12.2021 erging ein klagabweisendes Versäumnisurteil.

Die Klägerin trägt vor,

der Beklagte habe pflichtwidrig den Contracting-Vertrag zu Lasten der Klägerin geschlossen. Seit der Teilungserklärung vom 25.02.2014 existiere die WEG und habe durch den Beklagten verpflichtet werden können. Nachdem das vertragswidrige Verhalten aufgedeckt worden sei, sei der Beklagte aufgefordert worden, dafür Sorge zu tragen, dass die X entschädigungslos die Heizungsanlage in das Eigentum der Kläger überführen solle, was im Jahr 2018 nach mehrfachem Druck auch des Prozessbevollmächtigten der Klägerin erfolgt sei. Mit der X sei anschließend ein „normaler Energielieferungsvertrag” geschlossen worden. Soweit nach dem Hinweis des Gerichts von einem schwebend unwirksamen Contracting-Vertrag auszugehen sei, sei insoweit eine Genehmigung durch die WEG zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Selbst wenn der Beklagte die Kläger auf den streitgegenständlichen Contracting-Vertrag hingewiesen...